Giá trị phi thị trường là gì? Khi con số không phụ thuộc vào người mua - người bán

Trong lĩnh vực thẩm định giá, chúng ta đã quen với thuật ngữ “giá trị thị trường”, tuy nhiên có nhiều loại tài sản đặc thù với các tình huống giao dịch đặc biệt mà giá trị của chúng không tuân theo quy luật cung cầu thông thường. Đó chính là lúc thuật ngữ giá trị phi thị trường xuất hiện. Vậy giá trị phi thị trường là gì?

Tại sao giá trị phi thị trường lại đóng vai trò quan trọng trong việc định giá các tài sản chuyên dụng, tài sản nhà nước hay trong các hoạt động bồi thường, bảo hiểm? Khác với giá trị thị trường, giá trị phi thị trường phản ánh những lợi ích đặc biệt, giá trị đối với một chủ sở hữu cụ thể hoặc giá trị trong các điều kiện giao dịch bị hạn chế.

Giá trị phi thị trường là gì?

Trong thẩm định giá, việc xác định đúng cơ sở giá trị là bước then chốt để đưa ra con số chính xác. Nếu giá trị thị trường là mẫu số chung cho các giao dịch phổ biến, thì giá trị phi thị trường lại là “thước đo đặc biệt” dành riêng cho những trường hợp ngoại lệ. Vậy giá trị phi thị trường là gì? Khái niệm này thường gây nhầm lẫn cho những người không chuyên, nhưng trong giới chuyên môn, nó là một thuật ngữ pháp lý và kỹ thuật có ranh giới rõ ràng.

Khái niệm giá trị phi thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Giá trị phi thị trường là giá trị của tài sản được xác định không dựa trên các điều kiện giao dịch thông thường của thị trường, mà phản ánh lợi ích, mục đích hoặc điều kiện cụ thể của một hoặc một nhóm đối tượng nhất định.

Khác với giá trị thị trường – vốn giả định giao dịch diễn ra giữa các bên độc lập, tự nguyện, có đầy đủ thông tin – giá trị phi thị trường thường:

• Gắn với mục đích sử dụng riêng

• Phụ thuộc vào điều kiện đặc thù của người sở hữu hoặc người sử dụng

• Không phản ánh mức giá phổ biến trên thị trường tại cùng thời điểm

Vì sao tồn tại khái niệm giá trị phi thị trường?

Trong thực tế, không phải mọi quyết định kinh tế đều nhằm mục tiêu mua bán trên thị trường mở. Doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân thường cần xác định giá trị tài sản để:

• Phục vụ quản trị nội bộ

• Đánh giá hiệu quả đầu tư

• Phân tích giá trị sử dụng lâu dài

• Xử lý các tình huống pháp lý hoặc tài chính đặc thù

Trong những trường hợp này, việc áp dụng giá trị thị trường có thể không phản ánh đúng lợi ích thực tế, do đó giá trị phi thị trường trở thành một cơ sở định giá phù hợp hơn.

Đặc điểm cốt lõi của giá trị phi thị trường:

• Tính chủ quan: Thường phản ánh lợi ích của một cá nhân hoặc một tổ chức cụ thể đối với tài sản (ví dụ: một mảnh đất có giá trị cực cao với chủ nhân vì nó nằm cạnh mảnh đất cũ của họ).

• Tính giới hạn: Không dành cho số đông người mua trên thị trường mà chỉ dành cho một nhóm đối tượng hạn chế.

• Điều kiện đặc biệt: Được xác định trong các tình huống ép buộc mua/bán, hoặc khi tài sản mang tính chuyên dụng cao, không có tài sản tương đương để so sánh.

Vì sao tồn tại khái niệm giá trị phi thị trường?

Thực tế đời sống kinh tế không phải lúc nào cũng diễn ra trong điều kiện lý tưởng. Giá trị phi thị trường tồn tại để giải quyết các bài toán mà "giá trị thị trường" không thể trả lời được. Có những trường hợp việc chuyển nhượng tài sản diễn ra giữa các bên có mối quan hệ đặc biệt (như công ty mẹ - công ty con, người thân trong gia đình) hoặc trong tình trạng khẩn cấp (thanh lý tài sản để trả nợ gấp). Khi đó, mức giá đạt được không phản ánh đúng mặt bằng thị trường nhưng lại phản ánh đúng giá trị thực trong hoàn cảnh đó.

Điều kiện giao dịch đặc thù: 

• Tài sản chuyên dùng: Các dây chuyền máy móc được thiết kế riêng cho một nhà máy, rất khó bán cho đơn vị khác.

• Giá trị đầu tư: Mức giá một nhà đầu tư sẵn sàng trả cao hơn thị trường vì họ có kế hoạch khai thác tối ưu hơn.

• Giá trị bảo hiểm: Căn cứ vào chi phí thay thế hoặc tái tạo lại tài sản chứ không phải giá bán cũ trên thị trường.

Đặc điểm của giá trị phi thị trường

Khác với giá trị thị trường vốn mang tính khách quan và đại chúng, giá trị phi thị trường sở hữu những đặc tính riêng biệt sau:

Không phản ánh cung - cầu thị trường

Giá trị phi thị trường không được hình thành từ sự tương tác tự do giữa số đông người mua và người bán trên thị trường mở. Nó không chịu ảnh hưởng bởi các quy luật cạnh tranh thông thường mà dựa trên những tính toán kỹ thuật hoặc lợi ích riêng biệt.

Gắn với mục đích và điều kiện cụ thể

Mức giá này chỉ có ý nghĩa trong một ngữ cảnh hoặc mục đích nhất định. Chẳng hạn, một mức giá thanh lý chỉ có giá trị khi tài sản buộc phải bán đi trong thời gian ngắn, và nó sẽ không còn đúng nếu tài sản được chào bán thong thả theo điều kiện bình thường.

Phụ thuộc vào đối tượng sử dụng giá trị

Đây là điểm khác biệt lớn nhất. Giá trị phi thị trường thường được xác định dành riêng cho một chủ thể nhất định (như nhà đầu tư chiến lược, công ty bảo hiểm hoặc cơ quan nhà nước) dựa trên những kỳ vọng hoặc yêu cầu riêng của họ đối với tài sản.

Các loại giá trị phi thị trường phổ biến

Trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, giá trị phi thị trường được chia thành nhiều nhánh nhỏ tùy theo mục đích sử dụng:

Giá trị đầu tư

Là giá trị của một tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể dựa trên các mục tiêu đầu tư riêng biệt. Mức giá này thường cao hơn giá trị thị trường nếu nhà đầu tư có khả năng khai thác tài sản tốt hơn hoặc có sự cộng hưởng với các tài sản khác mà họ đang sở hữu.

Giá trị sử dụng

Phản ánh giá trị mà một tài sản đem lại cho người đang sử dụng nó để thực hiện một công việc hoặc chức năng cụ thể, bất chấp việc tài sản đó có dễ bán trên thị trường hay không. Đặc điểm này thường thấy ở các máy móc thiết bị chuyên dụng được chế tạo riêng.

Giá trị bảo hiểm

Là số tiền được xác định theo các điều khoản của hợp đồng bảo hiểm. Thông thường, giá trị này dựa trên chi phí thay thế mới tài sản hoặc chi phí tái tạo tài sản tương đương để đảm bảo quyền lợi khi xảy ra rủi ro, sự cố.

Giá trị thanh lý

Là mức giá ước tính thu được khi tài sản được bán trong điều kiện ép buộc, thời gian tiếp thị ngắn và người bán đang ở trong tình trạng cần thu hồi vốn gấp (ví dụ: phát mãi tài sản nợ xấu). Mức giá này thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường.

Giá trị đặc biệt

Là giá trị tăng thêm của một tài sản nhờ sự kết hợp với một tài sản khác (thường là bất động sản liền kề). Ví dụ: Một mảnh đất nhỏ nhưng nếu gộp với mảnh đất bên cạnh để tạo thành một khu phức hợp lớn thì giá trị của nó sẽ tăng vọt lên nhờ "lợi thế đặc biệt" này.

Phân biệt giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Trong quá trình thẩm định giá, việc nhầm lẫn giá trị thị trường và giá trị phi thị trường có thể dẫn đến những sai lệch nghiêm trọng trong con số. Hiểu rõ cả hai giá trị này là điều bắt buộc của cả thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định. 

Giá trị thị trường (Market Value)

Giá trị thị trường đại diện cho cái nhìn khách quan của toàn bộ người mua và người bán. Nó được xác định dựa trên giả thiết rằng tài sản được chào bán công khai, các bên tham gia đều am hiểu về tài sản, không bị ép buộc và hành động vì lợi ích kinh tế tối ưu của mình. Đây là mức giá "phổ quát" nhất mà bất kỳ ai cũng có thể đạt được trong điều kiện bình thường.

Giá trị phi thị trường (Non-Market Value)

Ngược lại, giá trị phi thị trường mang tính chủ quan và gắn liền với một mục đích sử dụng hoặc một nhóm đối tượng cụ thể. Nó không phản ánh sự cạnh tranh của toàn bộ thị trường mà chỉ phản ánh lợi ích, giá trị hoặc hoàn cảnh đặc thù của giao dịch. Giá trị này có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường tùy thuộc vào loại hình (như giá trị thanh lý hay giá trị đặc biệt).

Khi nào áp dụng giá trị phi thị trường trong thẩm định giá?

Việc xác định khi nào cần sử dụng giá trị phi thị trường là một quyết định chiến lược của thẩm định viên. Tùy thuộc vào yêu cầu của khách hàng và tính chất của tài sản, giá trị phi thị trường sẽ được áp dụng trong các kịch bản cụ thể mà giá trị thị trường không thể phản ánh đầy đủ bản chất. Giá trị phi thị trường không phải là một con số "ảo", mà là con số chính xác nhất khi giao dịch rơi vào các trường hợp đặc thù sau:

Thẩm định phục vụ quản trị nội bộ

Nhiều doanh nghiệp cần biết giá trị tài sản không phải để bán ra bên ngoài, mà để phục vụ các quyết định vận hành bên trong.

• Xác định giá trị sử dụng: Doanh nghiệp muốn biết giá trị của một dây chuyền sản xuất đang hoạt động tốt nhưng đã lỗi thời so với thị trường (khó bán cho bên thứ hai). Lúc này, giá trị phi thị trường phản ánh dòng tiền tài sản đó vẫn tạo ra cho doanh nghiệp.

• Quyết định bảo hiểm: Khi mua bảo hiểm cho nhà xưởng hay thiết bị, doanh nghiệp cần xác định mức giá dựa trên chi phí thay thế để nếu có sự cố, số tiền bồi thường đủ để mua mới tài sản tương đương, thay vì tính theo giá bán cũ trên thị trường.

Định giá cho mục đích đầu tư cụ thể

Đây là trường hợp giá trị tài sản được nhìn nhận qua lăng kính của một nhà đầu tư chiến lược.

• Giá trị đầu tư: Một nhà đầu tư sẵn sàng mua một khu đất với giá cao hơn thị trường 20% vì họ sở hữu khu đất bên cạnh và việc gộp thửa sẽ tạo ra một dự án quy mô lớn. Con số chênh lệch này chính là giá trị phi thị trường (giá trị đầu tư) dành riêng cho họ.

• Sáp nhập và hợp nhất: Khi hai doanh nghiệp sáp nhập, tài sản được định giá dựa trên lợi thế cộng hưởng (synergy) mà chúng mang lại khi về chung một nhà, thay vì giá trị tách rời.

Thẩm định trong trường hợp pháp lý đặc thù

Trong các tình huống bị giới hạn về thời gian hoặc quy định pháp luật, giá trị thị trường thường không thể đạt được.

• Thanh lý tài sản (Liquidation): Khi doanh nghiệp phá sản hoặc ngân hàng phát mãi tài sản nợ xấu trong thời gian ngắn (ép buộc bán). Giá trị thu về thường thấp hơn giá thị trường và được định danh là giá trị thanh lý.

• Bồi thường và giải tỏa: Trong một số trường hợp nhà nước bồi thường cho người dân dựa trên những tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc hỗ trợ ổn định đời sống, mức giá này có thể bao gồm các yếu tố phi thị trường để đảm bảo an sinh xã hội.

• Định giá tài sản chuyên dụng: Các tài sản như di tích lịch sử, bảo tàng hoặc công trình công cộng không có thị trường giao dịch. Lúc này, thẩm định viên phải dùng giá trị phi thị trường dựa trên chi phí tái tạo hoặc giá trị văn hóa.

Câu hỏi thường gặp về giá trị phi thị trường (FAQ)

Giá trị thị trường có thay đổi theo thời gian không?

Có. Giá trị thị trường thay đổi theo biến động kinh tế, thị trường và chính sách.

Báo cáo thẩm định giá trị thị trường có hiệu lực bao lâu?

Thông thường từ 3–6 tháng, tùy mục đích sử dụng.

Giá trị thị trường có bắt buộc phải thẩm định không?

Trong nhiều trường hợp pháp lý như thế chấp ngân hàng, cổ phần hóa, việc thẩm định là bắt buộc.