Làm Sao Để Đưa Ra Quyết Định Tài Chính Tối Ưu Nhất Sau Khi Có Báo Cáo Chứng Thư Thẩm Định Giá?

Làm sao để chuyển hóa con số trên chứng thư thẩm định giá thành quyết định tài chính chính xác? Bài viết hướng dẫn phân biệt báo cáo kết quả thẩm định giá với chứng thư, kiểm tra thông tin trước khi sử dụng, đọc dữ liệu thị trường và các giả định trong báo cáo, rồi đối chiếu kết quả với mục tiêu mua bán, vay vốn hay đầu tư. 

1. Báo Cáo Kết Quả Thẩm Định Giá Và Chứng Thư Thẩm Định Giá Khác Nhau Thế Nào?

Hai tài liệu này liên quan chặt chẽ nhưng không đồng nhất. Báo cáo trình bày quá trình thẩm định cùng căn cứ chuyên môn, còn chứng thư thể hiện thông tin chính và kết quả thẩm định giá. Theo Điều 55 Luật Giá 2023, báo cáo không thể tách rời chứng thư, nên khi kiểm tra kết quả, bạn cần đọc cả hai thay vì chỉ nhìn vào con số trên chứng thư.

2. Sau Khi Nhận Chứng Thư Thẩm Định Giá, Cần Kiểm Tra Những Gì?

Cần kiểm tra những thông tin gì khi nhận chứng thư thẩm định giá?

Chứng thư là căn cứ để các bên xem xét và quyết định, nên bước kiểm tra ban đầu giúp phát hiện sai lệch trước khi chúng ảnh hưởng đến giao dịch. Trọng tâm là bảo đảm thông tin tài sản, mục đích, thời điểm và điều kiện sử dụng khớp với nhu cầu thực tế.

2.1. Kiểm tra thông tin tài sản và mục đích thẩm định giá

Đối chiếu chứng thư với hồ sơ của bạn theo năm mục sau:

• Tên tài sản và số lượng.

• Đặc điểm pháp lý của tài sản.

• Hiện trạng tài sản.

• Thời điểm thẩm định giá.

• Mục đích thẩm định giá ghi trên chứng thư.

Nếu phát hiện sai lệch hoặc tài sản đã thay đổi đáng kể, bạn nên trao đổi với doanh nghiệp thẩm định giá trước khi sử dụng.

2.2. Kiểm tra kết quả, cơ sở giá trị và thời hạn hiệu lực

Bạn cần xác định kết quả được đưa ra trên cơ sở giá trị nào, áp dụng cho thời điểm nào và có những giả định hoặc điều khoản hạn chế gì. Theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, thời hạn hiệu lực của chứng thư được xác định theo đặc điểm tài sản, biến động thị trường và mục đích thẩm định, nhưng không quá 06 tháng. Ngoài ra, chứng thư phải được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, nên có thể hỏi đơn vị thẩm định về việc này.

Một lưu ý là theo khoản 4 Điều 55 Luật Giá 2023, chứng thư và báo cáo chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn hiệu lực, đúng mục đích thẩm định giá, gắn với đúng thông tin và số lượng tài sản ghi tại hợp đồng. Không nên mặc định dùng chứng thư cho mục đích khác hoặc sau khi hết hiệu lực.

3. Cách Khai Thác Báo Cáo Thẩm Định Giá Để Hiểu Thị Trường

Cần khai báo những thông tin gì trước khi thực hiện thẩm định giá tài sản?

Báo cáo cho bạn thấy dữ liệu, giả định và yếu tố đã được xem xét, không chỉ con số cuối cùng. Tuy vậy, dữ liệu trong báo cáo phản ánh phạm vi và thời điểm thẩm định, nên không mặc nhiên đại diện cho toàn bộ thị trường ở thời điểm bạn ra quyết định.

3.1. Đọc dữ liệu so sánh và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị

Khi đọc phần tài sản so sánh, bạn có thể tự đặt các câu hỏi sau:

• Tài sản so sánh có gần với tài sản của bạn về vị trí và tình trạng không?

• Điều kiện giao dịch của các tài sản đó là gì?

• Những khác biệt nào đã được điều chỉnh và vì sao?

• Dữ liệu được lấy vào thời điểm nào?

Với việc đánh giá bất động sản, cần tránh lấy vài mức giá tham khảo làm đại diện cho cả thị trường.

3.2. Hiểu phương pháp và các giả định thẩm định giá

Phương pháp trong báo cáo thuộc một trong ba cách tiếp cận là thị trường, chi phí hoặc thu nhập theo Thông tư 32/2024/TT-BTC. Bạn nên xem báo cáo ghi rõ bốn điểm: phương pháp được chọn và lý do chọn, dữ liệu đầu vào, các giả định quan trọng, và những hạn chế của kết quả. Nếu điều kiện thị trường hoặc tình trạng tài sản đã thay đổi, hãy đánh giá lại mức độ phù hợp của thông tin trước khi quyết định.

4. Dùng Kết Quả Thẩm Định Giá Để Đưa Ra Quyết Định Tài Chính Như Thế Nào?

Kết quả thẩm định là một căn cứ tham khảo, cần kết hợp với dòng tiền, khả năng tài chính, rủi ro và mục tiêu của doanh nghiệp. Bảng sau gợi ý cách sử dụng theo từng nhu cầu.

4.1. Khi nào nên tiếp tục, điều chỉnh hoặc tạm hoãn quyết định?

5. Những Sai Lầm Cần Tránh Khi Sử Dụng Chứng Thư Thẩm Định Giá

Đâu là những sai lầm cần tránh khi sử dụng chứng thư thẩm định giá?

Bốn sai lầm sau thường gặp khi doanh nghiệp dùng kết quả thẩm định, kèm cách phòng tránh:

1. Coi giá trị thẩm định là giá giao dịch chắc chắn: giá bán thực tế còn phụ thuộc điều kiện giao dịch, thời điểm và thỏa thuận giữa các bên.

2. Dùng chứng thư sai mục đích: kiểm tra mục đích ghi trên chứng thư trước khi đưa vào hồ sơ.

3. Bỏ qua thời hạn hiệu lực: theo dõi ngày phát hành và hạn 06 tháng tối đa.

4. Cho rằng ngân hàng sẽ cho vay theo một tỷ lệ cố định của giá trị tài sản: mức cho vay do ngân hàng quyết định theo quy trình tín dụng của họ.

6. Vietory Valuation Đồng Hành Cùng Doanh Nghiệp Sau Thẩm Định Giá

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vietory (Vietory Valuation) công bố trên website có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá số 104/TĐG cấp lần 7 ngày 07/02/2024 của Bộ Tài chính. Đơn vị đồng hành cùng khách hàng trong việc hiểu rõ kết quả thẩm định, phạm vi áp dụng và căn cứ chuyên môn trong hồ sơ, để sử dụng thông tin phù hợp với nhu cầu tài chính. Bạn có thể liên hệ để trao đổi cụ thể.

7. Câu Hỏi Thường Gặp Về Báo Cáo Và Chứng Thư Thẩm Định Giá

7.1. Chứng thư thẩm định giá có thể dùng cho nhiều mục đích không?

Không mặc định như vậy. Theo Điều 55 Luật Giá 2023, chứng thư chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn hiệu lực, đúng mục đích thẩm định và đúng thông tin tài sản đã ghi. Nếu mục đích thay đổi, bạn cần kiểm tra yêu cầu cụ thể và trao đổi với đơn vị thẩm định trước khi sử dụng.

7.2. Giá trị trên chứng thư có phải là giá bán thực tế không?

Không đồng nghĩa với giá giao dịch chắc chắn. Chứng thư là một căn cứ để các bên xem xét và quyết định giá, còn giá bán thực tế còn phụ thuộc vào điều kiện giao dịch, thời điểm và thỏa thuận giữa người mua với người bán.

7.3. Ngân hàng có bắt buộc chấp nhận chứng thư thẩm định giá không?

Việc chấp nhận phụ thuộc quy định, quy trình tín dụng và yêu cầu của từng ngân hàng. Vì vậy, bạn nên xác nhận với ngân hàng về yêu cầu hồ sơ trước khi dùng chứng thư cho hồ sơ vay vốn, thay vì mặc định chứng thư sẽ được tiếp nhận.

Chứng thư thẩm định giá tại Vietory Valuation được chấp nhận bởi nhiều ngân hàng lớn như Vietinbank, Agribank, HDBank, Vikki Bank, Public Bank,... Điều này giúp khách hàng thuận lợi hơn trong mọi quyết định đầu tư của mình. 

8. Kết Luận

Báo cáo và chứng thư thẩm định giá chỉ phát huy giá trị khi người dùng hiểu đúng kết quả, kiểm tra phạm vi áp dụng và đặt nó cạnh dữ liệu tài chính của mình. Một con số riêng lẻ chưa đủ để quyết định mua, bán hay vay vốn, nhưng nó là một kênh quan trọng trong việc đưa ra những quyết định tài chính hợp lý. Nếu cần trao đổi về nhu cầu thẩm định giá cụ thể, bạn có thể liên hệ Vietory Valuation.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Văn phòng làm việc chính: Số 19 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh
• Hotline: 0902 464 282
• Email: tdg@vietory.vn
• Website: vietory.vn