5 Lưu Ý Khi Thẩm Định Giá Bất Động Sản Trong Tranh Chấp Thừa Kế

Phần lớn các vụ tranh chấp thừa kế nhà đất kéo dài không xuất phát từ việc các đồng thừa kế không muốn chia công bằng, mà từ việc không ai đồng thuận được con số giá trị thực của tài sản tại thời điểm chia di sản. Bài viết phân tích vai trò của chứng thư thẩm định giá độc lập trong việc hóa giải xung đột khi thẩm định giá bất động sản trong tranh chấp thừa kế, ba tình huống định giá thừa kế phổ biến nhất, các yếu tố kỹ thuật đặc thù ảnh hưởng đến giá trị tài sản thừa kế, cùng những lưu ý pháp lý quan trọng để hồ sơ có giá trị chứng cứ vững chắc trước cơ quan chức năng.

Thực Trạng Tranh Chấp Di Sản Thừa Kế Bất Động Sản Hiện Nay

Tranh chấp di sản thừa kế bất động sản

Các vụ việc tranh chấp quyền thừa kế nhà đất tại Việt Nam ngày càng gia tăng về số lượng và trở nên phức tạp hơn về tính chất, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi giá trị bất động sản tăng nhanh qua từng năm. Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến xung đột kéo dài trong phần lớn các vụ việc không nằm ở ý chí phân chia của các bên, mà nằm ở việc không đồng thuận được giá trị thực tế của tài sản tại đúng thời điểm chia di sản. 

Một ví dụ cụ thể: Hai anh em trong một gia đình nọ xảy ra tranh chấp thừa kế. Người anh cho rằng căn nhà đáng giá 10 tỷ đồng, trong khi người em lại tin rằng giá trị thực phải cao hơn nhiều dựa trên các giao dịch lân cận mà mình biết được, và cả hai đều không có căn cứ khách quan để thuyết phục bên còn lại. Tình trạng này càng trở nên phức tạp hơn khi trên đất có công trình xây dựng do một thành viên tự bỏ tiền tôn tạo qua nhiều năm, hoặc khi di sản gồm nhiều thửa đất có vị trí, tiềm năng phát triển khác nhau khiến việc quy đổi ra giá trị chung để chia phần trở nên khó khăn hơn gấp bội so với việc chia tiền mặt thông thường.

Vai Trò Của Chứng Thư Định Giá Độc Lập Trong Giải Quyết Tranh Chấp Thừa Kế

Khi các bên đồng thừa kế không tự thống nhất được giá trị tài sản, một chứng thư thẩm định giá bất động sản trong tranh chấp thừa kế độc lập do doanh nghiệp được Bộ Tài chính cấp phép phát hành đóng vai trò như bên thứ ba trung lập, đưa ra con số dựa trên căn cứ thị trường thay vì cảm tính hay lợi ích riêng của bất kỳ bên nào trong gia đình.

Tính độc lập của thẩm định viên chính là yếu tố quyết định khiến kết quả thẩm định giá bất động sản trong tranh chấp thừa kế trở thành "mỏ neo" niềm tin mà tất cả các bên có thể cùng chấp nhận, kể cả trong bối cảnh mâu thuẫn gia đình đã căng thẳng từ trước.

3 Trường Hợp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Trong Tranh Chấp Thừa Kế Phổ Biến Nhất

3 trường hợp phổ biến nhất trong thẩm định giá bất động sản trong tranh chấp thừa kế

1. Các bên đồng thừa kế tự thỏa thuận phân chia di sản

Đây là giải pháp được khuyến khích nhiều nhất bởi tính nhanh gọn và tiết kiệm chi phí. Các đồng thừa kế chủ động thuê một đơn vị thẩm định giá độc lập để xác định giá trị thị trường của nhà đất, làm cơ sở để một bên nhận hiện vật (ví dụ giữ lại căn nhà để ở hoặc kinh doanh) và thối lại phần tiền tương ứng cho các bên còn lại theo đúng tỷ lệ thừa kế được pháp luật hoặc di chúc quy định. Việc hòa giải ngoài Tòa án theo hướng này giúp các bên có thể rút ngắn thời gian giải quyết từ việc có thể kéo dài nhiều năm tại Tòa án xuống chỉ còn vài ngày làm việc.

Quy trình tự thỏa thuận hòa giải dựa trên chứng thư định giá thường trải qua 3 bước cơ bản:   

• Bước 1: Các đồng thừa kế cùng thống nhất lựa chọn một đơn vị thẩm định giá độc lập, uy tín để tránh nghi ngờ về tính khách quan.

• Bước 2: Đơn vị thẩm định tiến hành khảo sát, định giá và phát hành chứng thư ghi nhận giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm hiện tại.

• Bước 3: Các bên căn cứ vào chứng thư để lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản, có công chứng theo quy định, xác định rõ bên nhận hiện vật và số tiền thối lại cho các bên còn lại.   

2. Trưng cầu thẩm định giá bất động sản trong tranh chấp thừa kế trong quá trình Tòa án giải quyết tranh chấp

Khi các bên không thể tự thỏa thuận và một trong số đó quyết định khởi kiện ra Tòa án, pháp luật tố tụng dân sự cho phép hai cơ chế xác định giá trị tài sản tranh chấp. Theo khoản 2 Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, các đương sự vẫn có quyền thỏa thuận lựa chọn một tổ chức thẩm định giá độc lập để thực hiện thẩm định và cung cấp kết quả cho Tòa án. Chỉ khi các bên không thỏa thuận được tổ chức thẩm định hoặc đưa ra mức giá khác nhau không thể dung hòa, Tòa án mới ra quyết định thành lập Hội đồng định giá theo khoản 3 Điều 104 gồm đại diện cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan để tiến hành định giá làm căn cứ phân xử.

3. Định giá tài sản phục vụ thi hành án phân chia di sản thừa kế

Sau khi bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bất động sản không thể chia bằng hiện vật cho tất cả các đồng thừa kế theo đúng tỷ lệ bản án tuyên, cơ quan Thi hành án dân sự sẽ phối hợp với doanh nghiệp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản, làm cơ sở đưa ra đấu giá hoặc phát mại và chia tiền thu được cho các thừa kế theo đúng tỷ lệ đã được Tòa án xác định. Quy trình phối hợp giữa cơ quan Thi hành án và đơn vị thẩm định giá trong giai đoạn này thường bao gồm các bước sau:        

• Cơ quan Thi hành án ra quyết định định giá tài sản để thi hành bản án đã có hiệu lực.

• Lựa chọn đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của Luật Giá 2023.

• Tiến hành khảo sát thực địa, thu thập dữ liệu và ban hành chứng thư giá trị làm căn cứ đấu giá.

• Tổ chức đấu giá tài sản theo quy định của Luật Thi hành án dân sự và phân chia số tiền thu được cho các thừa kế.

Các Yếu Tố Đặc Thù Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản Thừa Kế

1. Tính pháp lý hiện trạng của di sản (Di chúc, đất chưa có sổ đỏ)

Thẩm định viên không có trách nhiệm pháp lý tự xác minh nguồn gốc đất, tính pháp lý của di chúc hay tình trạng kê biên; việc định giá hoàn toàn dựa trên hồ sơ do khách hàng cung cấp. TĐV có thể là người tư vấn thêm cho các bên để hoàn tất thủ tục pháp lý,... để cho giấy tờ hợp pháp hoặc làm tăng giá trị lô đất… Dẫu vậy, thẩm định viên vẫn cần rà soát kỹ lưỡng bộ hồ sơ nhận được để chủ động nhận diện các vướng mắc thường gặp của di sản thừa kế (như thiếu giấy tờ gốc, chưa sang tên qua các đời...). Đây là cơ sở bắt buộc để thiết lập các giả thiết thẩm định giá chuẩn xác, giúp chứng thư phản ánh đúng giá trị thực tế.

Cảnh báo rủi ro: Đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa có sổ đỏ) hoặc đất đang dính quy hoạch lộ giới, thẩm định viên phải cân nhắc tính toán phương pháp thẩm định giá phù hợp, đồng thời phải nêu rõ trong báo cáo những hạn chế pháp lý này. Các đồng thừa kế nên chủ động hoàn thiện thủ tục pháp lý đất đai trước khi tiến hành thẩm định giá để tránh việc kết quả bị áp dụng mức chiết khấu rủi ro pháp lý, khiến giá trị tài sản bị định thấp hơn so với sau khi đã hoàn thiện hồ sơ.

2. Vị trí địa lý, hiện trạng hạ tầng và quy hoạch sử dụng đất

Vị trí bất động sản ảnh hưởng đến giá trị khi thẩm định

Giá trị thị trường của bất động sản thừa kế chịu tác động trực tiếp từ các yếu tố vị trí mà thẩm định viên phải khảo sát thực địa mới đánh giá chính xác được, thay vì chỉ dựa vào thông tin trên giấy tờ:

• Chiều rộng mặt tiền tiếp giáp đường, hẻm: Mặt tiền càng rộng, khả năng khai thác thương mại càng cao.

• Loại đường tiếp cận: Đường nhựa, hẻm xe hơi, hẻm xe máy,... ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của tài sản.

• Thông tin quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tại khu vực: Chỉ giới xây dựng và mật độ xây dựng cho phép.

• Hạ tầng kỹ thuật và xã hội xung quanh: Hệ thống điện, nước, gần trường học, chợ, bệnh viện. 

3. Bóc tách giá trị công sức tôn tạo, xây dựng trên đất của các bên

Một trong những tình huống nhạy cảm và dễ gây tranh cãi nhất trong thẩm định giá thừa kế là khi một thành viên trong gia đình đã tự bỏ chi phí xây dựng, sửa chữa nâng cấp nhà cửa trên phần đất di sản qua nhiều năm sinh sống. Trong trường hợp này, thẩm định viên cần tách bạch rõ ràng giữa giá trị quyền sử dụng đất thuộc về di sản gốc (được chia đều theo tỷ lệ thừa kế) và giá trị công trình xây dựng do cá nhân đó tự đầu tư (thuộc quyền sở hữu riêng hoặc được ưu tiên hoàn trả công sức tôn tạo). Về nguyên tắc kỹ thuật, giá trị còn lại của công trình được xác định bằng cách lấy chi phí xây dựng mới tương đương tại thời điểm thẩm định, trừ đi phần giá trị hao mòn tích lũy theo thời gian sử dụng và tình trạng kỹ thuật thực tế quan sát được khi khảo sát, từ đó tách phần giá trị này ra khỏi tổng giá trị di sản trước khi phân chia phần đất và giá trị chung cho các đồng thừa kế còn lại.

Bộ Hồ Sơ Pháp Lý Khách Hàng Cần Chuẩn Bị Khi Thẩm Định Giá Thừa Kế

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý về tài sản lẫn nhân thân ngay từ đầu giúp đẩy nhanh tiến độ làm việc đáng kể, tránh việc hồ sơ bị kéo dài do thiếu giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp.

Rủi Ro Pháp Lý Thường Gặp & Lưu Ý Quan Trọng Từ Chuyên Gia

Cảnh báo về hiệu lực chứng thư dưới 6 tháng theo Thông tư mới

Hộp cảnh báo pháp lý khẩn cấp: Hầu hết các vụ tranh chấp thừa kế kéo dài nhiều năm qua các cấp xét xử, tuy nhiên chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị hiệu lực tối đa 06 tháng kể từ ngày ban hành, theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về hồ sơ thẩm định giá ban hành kèm Thông tư 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính. Khi thời hạn này kết thúc mà vụ việc vẫn chưa được giải quyết xong, các bên bắt buộc phải làm thủ tục thẩm định giá lại từ đầu để Tòa án hoặc cơ quan Thi hành án có căn cứ pháp lý hợp lệ xử lý tiếp. Điều này đặc biệt quan trọng với các vụ việc đã kéo dài từ giai đoạn sơ thẩm sang phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.

Lựa chọn đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín, được cơ quan Nhà nước tin cậy

Với tính chất nhạy cảm và giá trị chứng cứ pháp lý cao của hồ sơ thẩm định giá thừa kế, việc lựa chọn một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp, thuộc nhóm đầu thị trường là yếu tố quyết định để chứng thư có đủ sức thuyết phục trước Tòa án cũng như các cơ quan chức năng liên quan. Thẩm định giá Vietory là thương hiệu uy tín nằm trong Top 3 công ty thẩm định giá hàng đầu toàn quốc, sở hữu mạng lưới liên kết rộng rãi với các hệ thống ngân hàng thương mại lớn như Agribank, BIDV, VietinBank, HDBank, Vikki Bank,... giúp chứng thư do Thẩm định giá Vietory phát hành có độ tin cậy cao khi sử dụng làm căn cứ chứng cứ trong các vụ việc tranh chấp thừa kế.

Thông tin liên hệ Thẩm định giá Vietory:

• Trụ sở chính: Số 158/14-16 Trần Huy Liệu, Phường Cầu Kiệu, Quận Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc chính: Số 19 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh
• Hotline: 0902 464 282
• Email: tdg@vietory.vn
• Website: vietory.vn

Kết Luận

Thẩm định giá bất động sản trong tranh chấp thừa kế một cách khách quan, chính xác và đúng thời điểm là yếu tố cốt lõi để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho tất cả các đồng thừa kế, dù các bên lựa chọn con đường tự thỏa thuận hòa giải hay phải đưa vụ việc ra Tòa án giải quyết. Một chứng thư độc lập, có căn cứ pháp lý vững chắc không chỉ giúp rút ngắn thời gian và tiết kiệm chi phí án phí, mà còn là công cụ hóa giải xung đột gia đình một cách thấu tình đạt lý.

Nếu gia đình bạn đang cần thẩm định giá bất động sản để phân chia di sản thừa kế, hãy liên hệ Thẩm định giá Vietory để được hỗ trợ tư vấn hồ sơ pháp lý và nhận báo phí dịch vụ. 

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Website: vietory.vn
• Hotline: 0902 464 282
• Email: tdg@vietory.vn