Bí quyết xác định giá trị đất cực chuẩn từ bất động sản hỗn hợp với phương pháp chiết trừ

Trong quá trình thẩm định giá, đôi khi chúng ta muốn thẩm định giá trị mảnh đất, nhưng trên đó lại tồn tại các công trình xây dựng, nhà xưởng hoặc cây trồng. Lúc này việc bóc tách và xác định giá trị riêng biệt của mảnh đất và giá trị công trình là yêu cầu thiết yếu. Phương pháp chiết trừ đã xuất hiện để giúp các thẩm định viên và nhà đầu tư xác định chính giá trị của bất động sản.

Vậy phương pháp chiết trừ là gì? Bài viết dưới đây TC Value sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình thực hiện phương pháp chiết trừ theo đúng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Bên cạnh đó là những trường hợp cụ thể mà bạn bắt buộc sử dụng phương pháp này thay vì các phương pháp khác.

Phương pháp chiết trừ là gì?

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá dùng để xác định giá trị của đất bằng cách lấy giá trị thị trường của bất động sản có công trình trừ đi giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng khi:

• Bất động sản đã có nhà ở, nhà xưởng, công trình

• Không có đủ dữ liệu giao dịch đất trống tương đồng

• Cần xác định riêng giá trị đất phục vụ pháp lý, tài chính

Phương pháp chiết trừ dùng để thẩm định giá loại tài sản nào?

Phương pháp chiết trừ được ví như một “ca phẫu thuật” tài chính, giúp bóc tách các thành phần cấu thành của một bất động sản hỗn hợp. Mục tiêu cuối cùng của phương pháp này là tìm ra giá trị thuần túy của bất động sản khi nó không tồn tại độc lập trên thị trường.

Thẩm định giá đất có công trình trên đất

Đây là ứng dụng phổ biến nhất của phương pháp chiết trừ. Trong các khu vực đô thị đã ổn định hoặc các khu dân cư lâu đời, việc tìm kiếm một lô đất trống để làm mẫu so sánh là cực kỳ khó khăn.

• Xác định giá trị quyền sử dụng đất: Bằng cách tìm kiếm các giao dịch của những bất động sản tương tự (có cả nhà và đất), thẩm định viên sẽ xác định tổng giá trị. Sau đó, họ trừ đi giá trị của ngôi nhà để tìm ra giá trị của mảnh đất đó.

• Phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: Phương pháp này giúp Nhà nước xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi thu hồi đất có nhà ở hoặc công trình hiện hữu.

Thẩm định giá nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng

Dù mục tiêu chính là tìm giá đất, nhưng phương pháp này đồng thời yêu cầu một quy trình thẩm định ngược cho các công trình xây dựng.

• Đánh giá giá trị còn lại của nhà xưởng: Đối với các khu công nghiệp, phương pháp này giúp xác định giá trị hiện tại của hệ thống kho bãi, nhà xưởng sau khi đã trừ đi khấu hao và hao mòn hữu hình.

• Phân bổ giá trị trong kế toán: Doanh nghiệp thường dùng phương pháp chiết trừ để phân bổ giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán: phần nào là đất (không khấu hao) và phần nào là nhà cửa (có khấu hao).

Thẩm định giá tài sản gắn liền với đất

Ngoài nhà cửa, bất động sản còn có thể bao gồm nhiều loại tài sản khác cần được bóc tách để xác định giá trị đất thuần túy.

• Cây trồng và vật nuôi: Đối với các trang trại hoặc đất nông nghiệp, chiết trừ giúp loại bỏ giá trị của vườn cây ăn trái, hệ thống tưới tiêu hoặc chuồng trại để tìm ra giá trị thực của lớp đất nền.

• Vật kiến trúc phụ trợ: Các công trình như cầu cảng, tường rào, sân đường nội bộ hoặc hệ thống trạm biến áp gắn liền với đất cũng được tách bạch giá trị thông qua phương pháp này.

Các thành phần chính trong phương pháp chiết trừ

Để tính toán chính xác giá trị đất theo phương pháp chiết trừ, thẩm định viên phải thực hiện một bài toán trừ logic. Kết quả cuối cùng chỉ thực sự chuẩn xác khi hai thành phần chính: Tổng giá trị bất động sản và Giá trị công trình hiện hữu được bóc tách một cách khoa học.

Giá trị bất động sản tổng thể

Đây là điểm xuất phát của bài toán chiết trừ. Thẩm định viên cần xác định mức giá mà toàn bộ khối tài sản (bao gồm cả đất và mọi tài sản trên đất) có thể bán được trên thị trường.

• Giá trị thị trường bất động sản: Con số này thường được xác định thông qua phương pháp so sánh. Thẩm định viên thu thập dữ liệu về các giao dịch thành công của những bất động sản tương đồng (có đặc điểm nhà và đất tương tự) tại khu vực lân cận.

• Yếu tố ảnh hưởng: Tổng giá trị này phải phản ánh đúng tình trạng pháp lý, vị trí và tiềm năng khai thác của tài sản tại thời điểm thẩm định.

Giá trị công trình xây dựng (Tài sản gắn liền với đất)

Sau khi có tổng giá trị, bước khó nhất là xác định xem phần "nhà" hoặc "công trình" đóng góp bao nhiêu tiền vào con số tổng đó. Giá trị này không phải là chi phí xây dựng ban đầu mà là giá trị hiện tại.

• Chi phí xây dựng mới (Replacement Cost): Đầu tiên, thẩm định viên tính toán số tiền cần thiết để xây dựng một công trình tương tự tại thời điểm hiện tại (dựa trên đơn giá xây dựng mới của Bộ Xây dựng hoặc báo giá thị trường).

• Khấu hao và hao mòn: Đây là bước cực kỳ quan trọng. Giá trị công trình phải được trừ đi các khoản hao mòn sau thời gian sử dụng:

  • Hao mòn hữu hình: Sự xuống cấp của gạch, vữa, hệ thống điện nước theo thời gian.

  • Hao mòn vô hình (lỗi thời chức năng): Thiết kế cũ, không còn phù hợp với nhu cầu hiện đại.

  • Hao mòn ngoại lai: Tác động từ môi trường xung quanh làm giảm giá trị sử dụng của công trình.

Khi nào nên áp dụng phương pháp chiết trừ?

Việc xác định đúng thời điểm áp dụng phương pháp chiết trừ không chỉ giúp báo cáo thẩm định giá trở nên chuyên nghiệp mà còn đảm bảo tính công bằng về lợi ích kinh tế cho các bên. Dưới đây là những tình huống điển hình mà phương pháp này trở thành sự lựa chọn tối ưu:

Trường hợp cần tách giá trị đất từ tổng giá trị bất động sản

Đây là yêu cầu bắt buộc trong nhiều nghiệp vụ tài chính và quản lý Nhà nước khi đất và tài sản trên đất có những chế độ pháp lý hoặc kế toán khác nhau.

• Phục vụ mục đích kế toán và thuế: Doanh nghiệp cần tách bạch giá trị đất (tài sản không trích khấu hao) và giá trị nhà xưởng, văn phòng (tài sản có trích khấu hao) để hạch toán chính xác vào bảng cân đối kế toán.

• Xác định nghĩa vụ tài chính: Khi chủ sở hữu cần tính tiền sử dụng đất, thuế đất hoặc các khoản phí liên quan đến quyền sử dụng đất trên một thửa đất đã có sẵn công trình.

• Định giá đất bồi thường: Trong công tác giải phóng mặt bằng, phương pháp chiết trừ giúp cơ quan chức năng xác định giá trị đất cụ thể tại những khu vực dân cư đông đúc, nơi mọi thửa đất đều đã được xây dựng kín.

Trường hợp thiếu dữ liệu đất trống tương đồng để so sánh

Đây là kịch bản phổ biến nhất tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nơi quỹ đất trống gần như đã cạn kiệt.

• Khu vực đô thị hóa cao: Khi bạn cần định giá một lô đất tại các quận trung tâm, bạn sẽ thấy hầu hết các giao dịch trên thị trường đều là "nhà kèm đất". Việc tìm một giao dịch đất trống tương đồng để so sánh là điều bất khả thi. Phương pháp chiết trừ lúc này giúp bạn tận dụng dữ liệu từ các giao dịch nhà phố để "suy ngược" ra giá đất.

• Thị trường giao dịch bất động sản hỗn hợp: Tại các khu công nghiệp hoặc trang trại nông nghiệp, các tài sản thường được bán trọn gói (gồm cả hạ tầng, máy móc hoặc cây trồng). Chiết trừ là cách khoa học nhất để loại bỏ các yếu tố phụ trợ, trả lại con số thực tế cho giá trị nền đất.

• Đảm bảo tính khách quan cho dữ liệu mẫu: Thay vì dùng các giả định mơ hồ, việc chiết trừ từ những bất động sản vừa mới giao dịch thực tế giúp con số giá đất có độ tin cậy và sức thuyết phục cao hơn trước các tổ chức tín dụng.

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chiết trừ

Mọi phương pháp thẩm định giá đều có những mặt lợi thế và rào cản riêng, và phương pháp chiết trừ cũng không ngoại lệ. Việc nắm rõ ưu, nhược điểm của phương pháp này sẽ giúp bạn biết khi nào nên tin tưởng vào kết quả và khi nào cần thực hiện các bước kiểm chứng bổ sung.

Phương pháp chiết trừ là một công cụ phân tích logic, nhưng tính chính xác của nó phụ thuộc rất lớn vào kỹ năng bóc tách số liệu của thẩm định viên.

Ưu điểm của phương pháp chiết trừ

Đơn giản và dễ hiểu

Về mặt toán học, phương pháp chiết trừ không đòi hỏi các thuật toán phức tạp như DCF (dòng tiền chiết khấu).

• Cấu trúc rõ ràng: Công thức Giá đất = Tổng giá trị - Giá trị công trình là một phép tính trực quan. Điều này giúp các bên liên quan (người mua, người bán, ngân hàng) dễ dàng theo dõi và thẩm định lại các bước tính toán trong báo cáo.

• Tiết kiệm thời gian: Đối với các khu vực nội đô đã ổn định về xây dựng, đây là cách nhanh nhất để đưa ra ước tính giá đất mà không cần chờ đợi các dữ liệu dự báo kinh tế dài hạn.

Phù hợp với thực tế thị trường

Tại các đô thị lớn ở Việt Nam, giao dịch bất động sản "nhà kèm đất" chiếm đa số.

• Tận dụng nguồn dữ liệu thực tế: Thay vì cố gắng đi tìm những lô đất trống hiếm hoi (vốn có thể có giá ảo do tính khan hiếm), phương pháp này sử dụng chính các giao dịch nhà phố sôi động trên thị trường làm mẫu đối chứng. Điều này giúp giá đất được định giá sát với mặt bằng giá giao dịch thực tế của khu vực.

Nhược điểm của phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá

Phụ thuộc nặng nề vào việc tính toán khấu hao

• Khó định lượng hao mòn: Việc xác định một ngôi nhà đã sử dụng 10 năm còn mới 70% hay 60% thường mang tính cảm quan. Nếu thẩm định viên đánh giá giá trị còn lại của ngôi nhà thấp hơn thực tế, kết quả giá trị đất sẽ bị đẩy lên cao bất thường và ngược lại.

• Lỗi thời chức năng: Đôi khi một công trình còn rất chắc chắn nhưng thiết kế đã lạc hậu. Việc tính toán mức độ giảm giá do sự lỗi thời này cực kỳ phức tạp và dễ gây tranh cãi.

Dễ sai lệch nếu dữ liệu đầu vào không chính xác

Tính chính xác của phương pháp này dựa trên giả định rằng "Tổng giá trị" và "Giá trị công trình" đều phải chuẩn.

• Sai số kép: Nếu phương pháp so sánh dùng để tìm "Tổng giá trị" có sai sót, cộng thêm việc dự toán "Chi phí xây dựng mới" không cập nhật đơn giá vật liệu hiện hành, thì con số cuối cùng (giá trị thặng dư của đất) sẽ bị sai lệch hoàn toàn.

• Ít hiệu quả với công trình quá cũ hoặc quá đặc thù: Đối với những tài sản mà công trình trên đất đã hư hỏng nghiêm trọng hoặc có kiến trúc quá dị biệt, việc tách giá trị đất bằng phương pháp chiết trừ thường không mang lại kết quả tin cậy.

Phương pháp chiết trừ trong thực tiễn thẩm định giá tại Việt Nam

Tại Việt Nam, phương pháp chiết trừ đóng vai trò là "chủ chốt" trong việc minh bạch hóa giá trị đất đai tại các khu dân cư hiện hữu và khu công nghiệp. Do đặc thù giao dịch bất động sản tại Việt Nam thường là nhà gắn liền với đất, phương pháp này trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực cho các tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý.

Mức độ chấp nhận của ngân hàng

Trong hoạt động cấp tín dụng, các ngân hàng thương mại tại Việt Nam coi phương pháp chiết trừ là phương pháp kiểm chứng (cross-check) không thể thiếu.

• Tính an toàn trong định giá tài sản thế chấp: Ngân hàng thường e ngại việc định giá đất quá cao dựa trên các tin đồn thị trường. Phương pháp chiết trừ buộc thẩm định viên phải bóc tách giá trị xây dựng một cách rõ ràng, từ đó giúp ngân hàng xác định lược giá trị thực của "đất sạch", tài sản có tính thanh khoản cao nhất khi xử lý nợ.

• Cơ sở để giải ngân theo tỷ lệ: Nhiều ngân hàng quy định chỉ cho vay tối đa 70% giá trị đất và 50% giá trị công trình. Phương pháp chiết trừ giúp phân tách con số này một cách chi tiết để ngân hàng ra quyết định phê duyệt hạn mức chính xác.

• Được ưu tiên tại các quận trung tâm: Tại các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, nơi hầu như không còn đất trống, các chứng thư thẩm định giá sử dụng phương pháp chiết trừ luôn được bộ phận tái thẩm định của ngân hàng ưu tiên chấp thuận vì dữ liệu đầu vào là các giao dịch nhà phố có thật.

Áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Quy trình áp dụng phương pháp chiết trừ tại Việt Nam phải tuân thủ nghiêm ngặt các văn bản pháp lý chuyên ngành, đặc biệt là Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (Cách tiếp cận từ thị trường) và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

• Nguyên tắc bóc tách: Tiêu chuẩn yêu cầu phải xác định giá trị tài sản gắn liền với đất dựa trên chi phí tái xây dựng mới hoặc chi phí thay thế, sau đó trừ đi hao mòn lũy kế.

• Hao mòn theo quy định: Tại Việt Nam, thẩm định viên thường kết hợp giữa phương pháp quan sát thực tế (đánh giá tỷ lệ % còn lại của nhà) và phương pháp tính theo niên hạn sử dụng (khấu hao theo quy định của Bộ Tài chính về thời gian sử dụng tài sản cố định).

• Đối chiếu dữ liệu: Theo quy định, kết quả từ phương pháp chiết trừ phải được đối chiếu với các thông tin về giá đất thực tế trên thị trường hoặc khung giá đất địa phương để đảm bảo không có sự chênh lệch bất thường.

• Pháp lý về đất đai: Khi áp dụng chiết trừ, thẩm định viên phải kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý như: thời hạn sử dụng đất (đất ở lâu dài hay đất thuê có thời hạn) để áp dụng tỷ suất chiết khấu hoặc điều chỉnh giá trị công trình cho phù hợp.

Có nên tự áp dụng phương pháp chiết trừ không?

Dù công thức chiết trừ nhìn qua có vẻ đơn giản, nhưng để có một kết quả chính xác và có giá trị sử dụng, quy trình này ẩn chứa nhiều rào cản kỹ thuật mà người không chuyên dễ dàng mắc phải.

Rủi ro khi tự tính phương pháp chiết trừ

Khi tự thực hiện tính toán "bóc tách" giá trị đất, nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu thường đối mặt với 3 rủi ro lớn:

• Ước tính sai chi phí xây dựng mới: Nhiều người thường dùng giá xây dựng từ vài năm trước hoặc giá "người quen bảo" để tính toán. Thực tế, chi phí vật liệu và nhân công biến động theo từng tháng. Việc dùng sai đơn giá xây dựng hiện hành sẽ làm lệch toàn bộ phép trừ ban đầu.

• Đánh giá chủ quan về khấu hao: Đây là lỗi phổ biến nhất. Chủ nhà thường đánh giá nhà mình "còn mới 90%" nhưng thực tế dưới góc nhìn kỹ thuật, các hao mòn về kết cấu hay sự lỗi thời về công năng (thiết kế cũ, hệ thống điện nước lạc hậu) có thể đã làm giá trị công trình giảm đi 40%. Sai sót này khiến giá trị đất bị xác định thấp hơn thực tế một cách vô lý.

• Bỏ sót các tài sản phụ trợ: Các khoản chi phí cho sân vườn, tường rào, hệ thống phòng cháy chữa cháy hoặc hạ tầng kỹ thuật ngầm thường bị bỏ qua khi tính toán, dẫn đến việc giá trị đất bị "đội" lên quá cao.

Vai trò của đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp

Một chứng thư thẩm định giá từ đơn vị chuyên nghiệp không chỉ là một tờ giấy thông báo giá, mà là một "lá chắn" bảo vệ lợi ích của các bên:

• Sử dụng bộ đơn giá chuẩn xác: Các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp luôn cập nhật bảng Suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng và dữ liệu thị trường thực tế tại địa phương để áp dụng đơn giá xây dựng mới sát nhất.

• Kỹ thuật đánh giá hao mòn khoa học: Thẩm định viên có các công thức và bảng chỉ tiêu để đánh giá mức độ hao mòn hữu hình và vô hình một cách khách quan. Họ nhìn vào tuổi thọ kinh tế của công trình thay vì chỉ nhìn vào vẻ bề ngoài.

• Cơ sở pháp lý vững chắc: Chứng thư thẩm định giá độc lập là căn cứ duy nhất để ngân hàng phê duyệt hồ sơ vay, cơ quan thuế chấp nhận quyết toán hoặc tòa án dùng làm bằng chứng trong các vụ tranh chấp tài sản.

• Khách quan và độc lập: Sự có mặt của bên thứ ba giúp loại bỏ các yếu tố cảm tính, đảm bảo giá trị quyền sử dụng đất được xác định công bằng, minh bạch cho cả người mua lẫn người bán.

Kết luận

Phương pháp chiết trừ không chỉ đơn thuần là một phép tính toán học, mà là một giải pháp thẩm định giá thông minh, giúp minh bạch hóa giá trị của "đất sạch" trong một thị trường bất động sản ngày càng phức tạp.

Tuy nhiên, như chúng ta đã phân tích, sự chính xác của phương pháp này phụ thuộc hoàn toàn vào kỹ thuật đánh giá khấu hao và khả năng cập nhật biến động chi phí xây dựng. Để đảm bảo quyền lợi kinh tế tối ưu và có được những con số chuẩn xác nhất cho mục đích thế chấp, chuyển nhượng hay hạch toán kế toán, việc tham vấn các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp là lựa chọn thông minh và an toàn nhất.

Câu hỏi thường gặp về phương pháp chiết trừ (FAQ)

1. Phương pháp chiết trừ có chính xác không?

Độ chính xác phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu và cách xác định khấu hao.

2. Có nên kết hợp phương pháp chiết trừ với phương pháp khác không?

Nên kết hợp để tăng độ tin cậy.