[Checklist] Hiểu về các phương pháp thẩm định giá là gì trong 5 phút

Trong một nền kinh tế thị trường vận động không ngừng, việc xác định giá trị thực của một tài sản - bất động sản, động sản hay giá trị doanh nghiệp - không bao giờ là chuyện đơn thuần dựa trên sự cảm tính. Để có được một con số chuẩn xác, công bằng và có giá trị pháp lý, các chuyên gia phải dựa vào những hệ thống tính toán khoa học được gọi chung là phương pháp thẩm định giá. 

Vậy phương pháp thẩm định giá là gì? Có bao nhiêu phương pháp thẩm định giá được sử dụng hiện nay? Bên cạnh đó là so sánh ưu và nhược điểm của từng phương pháp và đưa ra từng loại tài sản phù hợp cho từng phương pháp.

Phương pháp thẩm định giá là gì?

Phương pháp thẩm định giá là tập hợp các nguyên tắc, kỹ thuật và mô hình tính toán được thẩm định viên sử dụng để xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm xác định, phù hợp với mục đích thẩm định giá.

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, việc lựa chọn phương pháp phải:

• Phù hợp với loại tài sản

• Phù hợp với mục đích thẩm định

• Có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy

• Đảm bảo nguyên tắc khách quan - độc lập - minh bạch

Vai trò của phương pháp trong kết quả thẩm định

Phương pháp chính là “xương sống” của toàn bộ quá trình thẩm định. Cùng một tài sản nhưng nếu lựa chọn hay vận dụng sai phương pháp có thể đưa ra giá trị chênh lệch rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định tài chính và pháp lý.

Các nhóm phương pháp thẩm định giá hiện nay

Việc phân loại các phương pháp thẩm định giá thành từng nhóm cụ thể không chỉ giúp thẩm định viên hệ thống hóa quy trình làm việc mà còn giúp khách hàng dễ dàng lựa chọn cách tiếp cận phù hợp nhất với loại tài sản mình đang sở hữu.Dưới đây là các nhóm phương pháp thẩm định giá chủ đạo được áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quốc tế.

Nhóm phương pháp dựa trên thị trường

Đây là nhóm phương pháp phổ biến và thực tế nhất, dựa trên nguyên tắc thay thế: một người mua sẽ không trả giá cao hơn cho một tài sản so với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường.

• Phương pháp so sánh trực tiếp: Thẩm định viên sẽ thu thập thông tin về các tài sản tương đồng đã giao dịch thành công hoặc đang được rao bán trên thị trường. Sau đó, tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, diện tích, pháp lý...) để tìm ra giá trị của tài sản mục tiêu. Đây là "thước đo" sát nhất với tâm lý người mua và người bán thực tế.

Nhóm phương pháp dựa trên chi phí

Nhóm này tập trung vào khía cạnh tạo lập tài sản, thường được áp dụng cho các tài sản ít có giao dịch trên thị trường hoặc tài sản chuyên dùng.

• Phương pháp chi phí thay thế: Xác định giá trị tài sản bằng cách tính toán chi phí để xây dựng hoặc mua mới một tài sản tương đương tại thời điểm hiện tại, sau đó trừ đi các khoản hao mòn (hữu hình và vô hình).

• Phương pháp chiết trừ: Thường dùng cho bất động sản hỗn hợp (có cả nhà và đất). Bằng cách lấy tổng giá trị bất động sản trừ đi giá trị hiện tại của các công trình xây dựng trên đất, thẩm định viên sẽ "chiết tách" ra được giá trị thuần túy của quyền sử dụng đất.

Nhóm phương pháp dựa trên thu nhập

Nếu tài sản của bạn được mua với mục đích để kinh doanh hoặc cho thuê, đây chính là nhóm phương pháp tối ưu nhất. Nó nhìn nhận tài sản như một cỗ máy tạo ra lợi nhuận.

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Sử dụng một mức thu nhập ổn định dự kiến trong một năm và chia cho tỷ suất vốn hóa phù hợp để tìm ra giá trị tài sản. Phương pháp này cực kỳ hiệu quả cho các tòa nhà văn phòng hoặc chung cư mini đã đi vào vận hành ổn định.

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Phức tạp hơn vốn hóa trực tiếp, DCF dự báo dòng tiền trong nhiều năm tương lai và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại theo một tỷ suất chiết khấu phản ánh rủi ro của tài sản.

Nhóm phương pháp dựa trên tiềm năng phát triển

Nhóm này dành riêng cho các loại tài sản "trong tương lai" – nơi giá trị hiện tại phụ thuộc hoàn toàn vào quy hoạch và khả năng khai thác sau này.

• Phương pháp thặng dư: Đây là phương pháp chuyên dụng để định giá các khu đất dự án. Thẩm định viên sẽ giả định dự án đã hoàn thành, tính tổng doanh thu thu được, sau đó trừ đi tất cả chi phí đầu tư xây dựng và lợi nhuận của nhà đầu tư. Phần còn lại chính là giá trị thặng dư của khu đất.

Định nghĩa các phương pháp thẩm định giá

Để có cái nhìn tổng quan và nhanh chóng nhất, việc hiểu rõ bản chất cốt lõi của từng phương pháp thẩm định giá là vô cùng quan trọng. Dưới đây là định nghĩa ngắn gọn, giúp bạn phân biệt chính xác các cách tiếp cận tài chính này:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định giá trị tài sản bằng cách so sánh với các tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường, sau đó điều chỉnh theo các yếu tố khác biệt.

Phương pháp chi phí

Xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí tạo ra một tài sản tương đương tại thời điểm thẩm định, sau đó trừ đi hao mòn và khấu hao.

Phương pháp chiết trừ

Xác định giá trị phần đất bằng cách:

• Giá bán bất động sản – Giá trị công trình trên đất = Giá trị đất

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Tính toán dựa trên thu nhập ròng hàng năm mà tài sản tạo ra và một tỷ suất vốn hóa.

• Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Xác định giá trị tài sản bằng cách chiết khấu dòng tiền dự kiến trong tương lai về hiện tại.

Phương pháp thặng dư

Xác định giá trị đất dựa trên:

• Giá trị phát triển tối đa – Tổng chi phí đầu tư = Giá trị đất

So sánh các phương pháp thẩm định giá

Khi nào nên áp dụng từng phương pháp thẩm định giá?

Mỗi loại tài sản có đặc thù về khả năng sinh lời và tính thanh khoản khác nhau, đòi hỏi một cách tiếp cận chuyên biệt. Dưới đây là gợi ý các phương pháp thẩm định giá theo từng loại tài sản và theo mục đích thẩm định:

Bất động sản

• Bất động sản: là mảng đa dạng nhất, và việc chọn phương pháp thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

• Đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư: Phương pháp so sánh trực tiếp là ưu tiên số 1. Vì loại tài sản này có giao dịch phổ biến, dữ liệu thị trường dồi dào, giúp đưa ra mức giá sát nhất.

• Tòa nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ: Nên sử dụng Phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc Chiết trừ. Khi tài sản gắn liền với dòng tiền cho thuê ổn định, giá trị của nó được định đoạt bởi khả năng sinh lời hàng tháng.

• Nhà xưởng, kho bãi, công trình chuyên dùng: Phương pháp chi phí hoặc Chiết trừ thường được áp dụng do khó tìm tài sản tương đương để so sánh và giá trị nằm nhiều ở chi phí đầu tư hạ tầng.

Doanh nghiệp

Thẩm định giá doanh nghiệp đòi hỏi cái nhìn tổng thể về cả tài sản hữu hình và vô hình (thương hiệu, uy tín).

• Doanh nghiệp đang hoạt động ổn định: Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là tiêu chuẩn vàng. Nó phản ánh tiềm năng tăng trưởng và khả năng tạo tiền trong tương lai của doanh nghiệp.

• Doanh nghiệp mới thành lập (Startup) hoặc đang thua lỗ: Thường áp dụng phương pháp dựa trên thị trường (so sánh các chỉ số P/E, P/S của các công ty cùng ngành) hoặc phương pháp tài sản (định giá lại toàn bộ tài sản hiện có).

• Cổ phần hóa, thoái vốn Nhà nước: Thường kết hợp nhiều phương pháp (tài sản và thu nhập) theo quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 để đảm bảo không thất thoát vốn.

Dự án đầu tư

Định giá dự án là định giá "niềm tin" vào những gì sẽ hình thành trên khu đất trong 3-10 năm tới.

• Dự án bất động sản dở dang hoặc đất dự án 1/500: Phương pháp thặng dư là sự lựa chọn bắt buộc. Nó cho phép nhà đầu tư trừ đi các chi phí xây dựng và rủi ro để biết được mình có nên "xuống tiền" mua khu đất đó hay không.

• Dự án năng lượng, hạ tầng (điện mặt trời, trạm thu phí): Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) được ưu tiên để tính toán thời gian thu hồi vốn và tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).

Vay vốn ngân hàng (Thế chấp tài sản)

Trong bối cảnh vay vốn, tính an toàn và thanh khoản là ưu tiên hàng đầu của các tổ chức tín dụng. Ngân hàng cần biết nếu khách hàng không trả được nợ, tài sản đó bán ngay lập tức sẽ được bao nhiêu tiền.

• Phương pháp ưu tiên: Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp chi phí.

• Lý do: Các phương pháp này đưa ra con số thực tế dựa trên các giao dịch đã xảy ra hoặc giá trị vật chất hữu hình. Ngân hàng thường rất thận trọng với các phương pháp dự báo tương lai (như thặng dư hay DCF) vì chúng chứa đựng nhiều rủi ro ảo.

• Lưu ý: Đối với bất động sản dòng tiền (nhà cho thuê), ngân hàng có thể dùng thêm Phương pháp vốn hóa trực tiếp để đánh giá khả năng trả nợ từ nguồn thu nhập của chính tài sản đó.

Mua bán, chuyển nhượng (M&A hoặc giao dịch dân sự)

Khi mua bán, cả người mua và người bán đều muốn xác định một mức giá hợp lý thị trường để đảm bảo không bên nào bị thiệt.

• Phương pháp ưu tiên: Phương pháp so sánh trực tiếp (cho bất động sản dân dụng) và Phương pháp dòng tiền chiết khấu - DCF (cho doanh nghiệp hoặc dự án).

• Lý do: Người mua quan tâm đến việc mức giá này có "hớ" so với hàng xóm không (so sánh) hoặc đầu tư vào đây thì bao lâu thu hồi vốn (DCF).

• Ứng dụng: Nếu bạn mua một khách sạn, bạn sẽ dùng DCF để xem dòng tiền 10 năm tới có xứng đáng với số tiền bỏ ra hôm nay hay không. Nếu mua một căn hộ, bạn chỉ cần dùng phương pháp so sánh.

Góp vốn đầu tư, liên doanh liên kết

Đây là tình huống cần sự minh bạch và công bằng để phân chia tỷ lệ cổ phần giữa các cổ đông.

• Phương pháp ưu tiên: Kết hợp giữa Phương pháp thặng dư (cho dự án bất động sản) và Phương pháp tài sản/chi phí.

• Lý do: Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất để phát triển dự án, phương pháp thặng dư giúp các bên thấy được "miếng bánh" tương lai sẽ lớn thế nào sau khi trừ đi chi phí đầu tư. Điều này giúp xác định tỷ lệ % góp vốn công bằng nhất.

• Lưu ý: Đối với góp vốn bằng máy móc, thiết bị hoặc dây chuyền công nghệ, Phương pháp chi phí thay thế là lựa chọn số 1 để xác định giá trị thực tế còn lại của tài sản tại thời điểm góp vốn.

Có cần kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá không?

Trong thực tế thẩm định giá chuyên nghiệp, việc chỉ dựa vào một phương pháp duy nhất đôi khi giống như việc nhìn một bức tranh qua một khe cửa hẹp. Để có cái nhìn toàn diện và giảm thiểu rủi ro sai lệch, các thẩm định viên cần kết hợp các phương pháp định giá để đảm bảo độ tin cậy cao nhất của kết quả.

Nguyên tắc lựa chọn phương pháp

Không phải cứ sử dụng càng nhiều phương pháp thì kết quả càng chính xác. Việc lựa chọn cần tuân theo các nguyên tắc cốt lõi:

• Sự phù hợp với loại tài sản: Tài sản có dòng tiền (khách sạn) thì ưu tiên nhóm Thu nhập, tài sản phổ biến (nhà phố) thì ưu tiên nhóm Thị trường.

• Chất lượng dữ liệu đầu vào: Thẩm định viên sẽ chọn phương pháp nào có dữ liệu thị trường đầy đủ, tin cậy nhất làm phương pháp chủ đạo. Ví dụ: Nếu không tìm được 3 tài sản tương đồng để so sánh, phương pháp Chi phí hoặc Thặng dư sẽ được đẩy lên làm ưu tiên.

• Tuân thủ pháp lý: Đối với các mục đích đặc thù như cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay tính tiền sử dụng đất dự án, pháp luật Việt Nam thường quy định rõ các phương pháp bắt buộc phải áp dụng.

Lợi ích của việc kiểm chứng chéo

Khi áp dụng từ hai phương pháp trở lên cho cùng một tài sản, thẩm định viên thực hiện một quy trình gọi là kiểm chứng chéo (Cross-check).

• Hạn chế sai số cực đoan: Mỗi phương pháp có những "điểm mù" riêng. Phương pháp so sánh có thể bị ảnh hưởng bởi giá ảo, phương pháp thặng dư có thể bị ảnh hưởng bởi giả định chủ quan. Việc kết hợp giúp trung hòa các sai số này, đưa giá trị về dải an toàn (Market Range).

• Tăng tính thuyết phục cho chứng thư: Một bản báo cáo đưa ra hai kết quả từ hai hướng tiếp cận khác nhau (ví dụ: Chi phí và So sánh) mà cho ra con số gần tương đồng sẽ có giá trị tin cậy rất cao trước ngân hàng hoặc đối tác đầu tư.

• Phát hiện bất thường: Nếu kết quả giữa hai phương pháp chênh lệch quá lớn (trên 15-20%), đây là tín hiệu báo động để thẩm định viên rà soát lại các giả định, dữ liệu đầu vào hoặc xem xét liệu tài sản có đặc điểm dị biệt nào chưa được tính đến.

Kết luận

Hiểu rõ các phương pháp thẩm định giá không chỉ giúp bạn nắm bản chất của con số được đưa ra mà còn chủ động đánh giá độ tin cậy trong mọi giao dịch tài sản. Mỗi phương pháp đều có thế mạnh và điểm yếu riêng, do đó việc lựa chọn đúng phương pháp hoặc kết hợp nhiều phương pháp là yếu tố quyết định chất lượng của kết quả thẩm định.

Nếu bạn đang cần thẩm định giá bất động sản, doanh nghiệp hoặc dự án với kết quả được ngân hàng và cơ quan chức năng chấp nhận, hãy lựa chọn đơn vị thẩm định giá uy tín, được cấp phép và có đội ngũ thẩm định viên chuyên sâu để đảm bảo quyền lợi tài chính và pháp lý của mình.

Câu hỏi thường gặp

Phương pháp thẩm định nào chính xác nhất?

Không có phương pháp “tuyệt đối”. Tùy tài sản và mục đích.

Có bắt buộc áp dụng đủ các phương pháp không?

Không, chỉ cần phương pháp phù hợp nhất.

Ai sẽ quyết định phương pháp thẩm định giá?

Thẩm định viên chịu trách nhiệm lựa chọn.