Phải làm sao khi ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế?

Bạn đang cần vay một khoản tiền lớn để mua nhà, kinh doanh và tự tin rằng tài sản thế chấp của mình trị giá ít nhất 5 tỷ đồng. Thế nhưng, kết quả định giá từ phía ngân hàng trả về chỉ vỏn vẹn 3,5 tỷ đồng, khiến kế hoạch tài chính của bạn hoàn toàn bị đảo lộn. Tình trạng này không hề hiếm gặp. Vậy phải làm sao khi ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế? 

Liệu có cách nào để khiếu nại nâng hạn mức, hay chấp nhận chuyển hồ sơ sang ngân hàng khác? Bài viết dưới đây sẽ bóc tách "luật chơi" ngầm của nhà băng và trao cho bạn 4 giải pháp cứu cánh để lật ngược thế cờ, giải ngân đúng số vốn mong muốn.

Thực trạng: Tại sao ngân hàng thường định giá tài sản thấp hơn thực tế?

Việc ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế thị trường từ 20% đến 30%, thậm chí có trường hợp lên đến 40% là một thực trạng diễn ra rất phổ biến. Điều này thường khiến người đi vay cảm thấy hoang mang, hụt hẫng và cho rằng mình đang bị "ép giá". Tuy nhiên, đứng ở góc độ tài chính, các nhà băng có những lý do cốt lõi sau đây cho sự chênh lệch này:

Nguyên tắc thận trọng và quản trị rủi ro tối cao

Lý do lớn nhất khiến ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế nằm ở mục đích định giá. Khác với người mua bất động sản để đầu tư hoặc để ở, ngân hàng không kinh doanh đất đai. Họ định giá tài sản thế chấp hoàn toàn dựa trên tư duy "phòng thủ".

Mục đích của ngân hàng là quản trị rủi ro. Họ phải đảm bảo rằng nếu khách hàng không may vỡ nợ, ngân hàng có thể nhanh chóng phát mại, đấu giá tài sản đó để thu hồi 100% nợ gốc và lãi trong thời gian ngắn nhất (thường phải bán rẻ hơn giá thị trường).

Cách tính điểm trừ tài sản cực kỳ nghiêm ngặt

Khi định giá một bất động sản, các thẩm định viên ngân hàng sẽ áp dụng một bộ tiêu chí trừ điểm rất khắt khe mà người mua thông thường ít khi để ý:

• Vướng quy hoạch: Phần diện tích dính lộ giới đường, đường dự kiến mở rộng (dù là quy hoạch treo chưa biết khi nào làm) đều bị ngân hàng gạch bỏ, tính giá bằng 0 hoặc giảm trừ sâu.

• Yếu tố phong thủy và hình thể: Đất tóp hậu, đất méo, tài sản nằm gần đền, chùa, miếu mạo, nghĩa trang hoặc đối diện cột điện, hố ga đều bị áp tỷ lệ chiết khấu giảm giá từ 5% - 15%.

• Tài sản trên đất: Nhà cũ, biệt thự hoàn thiện đắt đỏ đôi khi chỉ được tính theo giá trị cốt xây dựng cơ bản và bị trừ khấu hao theo thời gian, hoàn toàn bỏ qua yếu tố thẩm mỹ hay nội thất cao cấp.

Sự chậm trễ cập nhật biến động và nói "không" với sốt đất

Thị trường bất động sản tự do luôn biến động không ngừng, đặc biệt là tại các khu vực xảy ra tình trạng "sốt đất" ảo, giá có thể tăng gấp đôi chỉ trong vài tháng. Ngược lại, quy trình làm việc của ngân hàng dựa trên sự an toàn và số liệu thực tế.

Họ thường sử dụng dữ liệu lịch sử giao dịch cũ (từ 6 tháng đến 1 năm trước) để làm cơ sở tính toán. Ngân hàng sẽ chủ động loại bỏ tất cả các yếu tố làm "thổi giá", đầu cơ để đưa tài sản về đúng giá trị cốt lõi bền vững. Chính sự trễ pha này khiến kết quả định giá của ngân hàng luôn đi sau và thấp hơn giá giao dịch thực tế tại thời điểm bạn nộp hồ sơ vay vốn.

Giải pháp: Phải làm sao khi ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế?

Khi rơi vào tình huống số tiền giải ngân không đủ như kỳ vọng do ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế, bạn không nên quá lo lắng hay vội vã bỏ cọc mua bán. Hãy chủ động áp dụng 4 giải pháp "gỡ rối" hiệu quả dưới đây để bảo vệ quyền lợi tài chính của mình:

1. Yêu cầu ngân hàng tái thẩm định (Cung cấp thêm bằng chứng)

Kết quả định giá ban đầu của thẩm định viên không phải là con số bất di bất dịch. Nếu có cơ sở cho thấy tài sản bị định giá quá thấp, bạn có quyền làm đơn khiếu nại và yêu cầu ngân hàng tái thẩm định. Để tăng tỷ lệ thành công, bạn cần cung cấp các bằng chứng đanh thép:

• Thu thập dữ liệu giao dịch thực tế: Hãy thu thập các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng hoặc thông tin rao bán của ít nhất 3 - 5 bất động sản tương đồng xung quanh khu vực đó trong vòng 3 tháng gần nhất.

• Lập đơn kiến nghị giải trình lợi thế: Viết một bản giải trình ngắn gọn nhưng rõ ràng về các ưu điểm độc nhất của tài sản mà thẩm định viên có thể đã bỏ qua, chẳng hạn như: Đất nở hậu phong thủy tốt, vị trí mặt tiền kinh doanh sầm uất, đường trước nhà mới được trải nhựa, hoặc tiện ích lớn sắp hình thành xung quanh.

Đề xuất sử dụng chứng thư của đơn vị định giá độc lập

Nếu bộ phận thẩm định nội bộ của ngân hàng vẫn giữ quan điểm cũ, bạn hãy đề xuất phương án thuê một công ty định giá độc lập bên ngoài.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều liên kết và chấp nhận chứng thư định giá từ các đơn vị uy tín hàng đầu như Savills, CBRE, CenValue, Vietory Valuation, hay thế giới Đất Việt...

Do các đơn vị này hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy, phương pháp tiếp cận của họ thường linh hoạt và sát với giá thực tế hơn. Chi phí thuê công ty ngoài dao động từ vài triệu đồng nhưng đổi lại, bạn sẽ có một chứng thư định giá "nặng ký" để ngân hàng làm căn cứ nâng hạn mức vay.

Chuyển hồ sơ sang ngân hàng khác

Một "bí mật" trong ngành tài chính là mỗi ngân hàng đều có một "khẩu vị rủi ro" và "khung giá đất" nội bộ hoàn toàn khác nhau. Khi ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế, đó có thể là do khung giá của ngân hàng đó quá lỗi thời hoặc họ đang siết tỷ lệ cho vay đối với phân khúc bất động sản của bạn.

Nếu gặp tình huống này, hãy cân nhắc rút hồ sơ và chuyển sang một ngân hàng khác. Thông thường, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân (VIB, VPBank, Techcombank...) sẽ có quy trình thẩm định thoáng hơn, cập nhật giá thị trường nhanh hơn và định giá cao hơn hẳn so với khối ngân hàng nhà nước (Big 4: Vietcombank, BIDV, Agribank, VietinBank).

Bổ sung tài sản thế chấp hoặc người đồng vay

Trong trường hợp đã thử các cách trên nhưng thời gian gấp rút không cho phép bạn chờ đợi, hãy kích hoạt phương án dự phòng để bù đắp khoản thiếu hụt tài chính:

• Bổ sung thêm tài sản bảo đảm: Bạn có thể đưa thêm một cuốn sổ đỏ khác (của bản thân hoặc của người thân bảo lãnh), hoặc thế chấp thêm các tài sản có giá trị được ngân hàng chấp thuận như xe ô tô, sổ tiết kiệm.

• Thêm người đồng vay để tăng uy tín hồ sơ: Việc đưa vợ/chồng, bố mẹ hoặc anh chị em ruột có nguồn thu nhập mạnh, chứng minh qua sao kê lương vào làm người đồng cam kết trả nợ sẽ giúp tăng điểm tín dụng cho hồ sơ. Khi uy tín khách hàng cao, ngân hàng có thể xem xét áp dụng tỷ lệ cho vay tối đa (ví dụ từ 70% lên 80% - 85% giá trị định giá) để giúp bạn đạt được số tiền mong muốn.

Những lưu ý quan trọng để không bị "hớ" khi định giá tài sản vay vốn

Để không rơi vào thế bị động và tránh tình trạng ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế, người đi vay cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi thẩm định viên đến thực địa. Dưới đây là những lưu ý "vàng" giúp bạn tối ưu hóa giá trị tài sản thế chấp của mình:

Tìm hiểu trước khung giá đất của ngân hàng định vay

Trước khi nộp hồ sơ chính thức, bạn nên chủ động "dò giá" thông qua các nhân viên tín dụng (Sales Bank) của vài ngân hàng khác nhau. Hãy nhờ họ kiểm tra sơ bộ khung giá đất nội bộ (khung giá quy định tối đa cho từng tuyến đường/khu vực) của ngân hàng đó đối với vị trí tài sản của bạn. Việc biết trước con số trần mà ngân hàng có thể chấp nhận sẽ giúp bạn dễ dàng so sánh, lựa chọn nhà băng có khung giá tốt nhất và chủ động tính toán trước số tiền mình sẽ được giải ngân.

Chuẩn bị hồ sơ pháp lý sạch sẽ, rõ ràng

Một tài sản có pháp lý "gợn" chắc chắn sẽ bị ngân hàng trừ điểm rất nặng hoặc từ chối định giá. Hãy đảm bảo tài sản của bạn đáp ứng các tiêu chí sau trước khi thẩm định:

• Xóa chấp ký (giải chấp): Nếu sổ đỏ đang thế chấp ở một ngân hàng khác hoặc có bên thứ ba bảo lãnh cũ, hãy hoàn tất thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.

• Đo đạc và cập nhật biến động: Nếu diện tích thực tế của ngôi nhà/nền đất có sự thay đổi (tăng hoặc giảm) so với thông tin in trên sổ cũ, bạn nên thực hiện đo đạc lại và cập nhật biến động. Nếu có tài sản gắn liền với đất (nhà tầng, nhà xưởng), hãy làm thủ tục hoàn công đầy đủ. Ngân hàng sẽ không tính giá trị cho những phần công trình "xây dựng không phép" hoặc nằm ngoài sổ.

Chọn thời điểm vay thông minh

Giá trị định giá của ngân hàng phụ thuộc rất lớn vào "sức khỏe" của thị trường bất động sản tại thời điểm thẩm định.

Bạn nên hạn chế làm hồ sơ vay vốn vào các giai đoạn thị trường đóng băng, suy thoái hoặc vừa trải qua các đợt thanh tra gắt gao về tín dụng.

Vào những giai đoạn nhạy cảm này, các ngân hàng thường siết chặt quy trình rủi ro, áp dụng các hệ số giảm trừ an toàn cực kỳ cao, khiến tài sản của bạn vô tình bị định giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế. Thay vào đó, hãy chọn thời điểm thị trường có giao dịch ổn định, thanh khoản tốt để các thẩm định viên dễ dàng tìm kiếm các tài sản so sánh tương đồng và đưa ra mức giá khách quan nhất.

Giải đáp thắc mắc (FAQ)

Ngân hàng thường định giá tài sản bằng bao nhiêu phần trăm giá thị trường?

Thông thường, mức định giá của ngân hàng chỉ bằng 70% đến 80% giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, nhằm đảm bảo biên độ an toàn trước các biến động kinh tế.

Tôi có được tự thuê công ty định giá độc lập bên ngoài khi vay ngân hàng không?

Bạn hoàn toàn có thể tự thuê, tuy nhiên công ty định giá đó phải nằm trong danh sách các đơn vị liên kết được ngân hàng bạn dự định vay chấp thuận thì chứng thư mới có giá trị pháp lý.

Chi phí định giá tài sản khi vay ngân hàng do ai trả và hết bao nhiêu?

Chi phí định giá sẽ do người đi vay chi trả, dao động từ 2.000.000đ đến 5.000.000đ đối với bất động sản dân dụng thông thường và tăng dần theo quy mô tài sản.

Nếu không đồng ý với kết quả định giá của ngân hàng, tôi có được khiếu nại không?

Bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại và làm đơn đề xuất tái thẩm định, nhưng bắt buộc phải cung cấp kèm theo các bằng chứng chứng minh như hợp đồng mua bán của các tài sản tương đồng xung quanh.

Tại sao đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm lại có mức định giá chênh lệch lớn?

Đất thổ cư có tính thanh khoản cao và quyền xây dựng, trong khi đất trồng cây lâu năm bị hạn chế pháp lý và rủi ro quy hoạch lớn nên ngân hàng luôn áp tỷ lệ giảm trừ rất sâu.

Kết luận

Tình huống ngân hàng định giá tài sản thấp hơn thực tế là một "bài toán" quen thuộc mà bất kỳ người đi vay nào cũng có thể vấp phải. Thay vì hoang mang hay chấp nhận chịu thiệt hại về dòng tiền, việc hiểu rõ bản chất quản trị rủi ro của nhà băng sẽ giúp bạn chủ động hơn. Bằng cách áp dụng linh hoạt các giải pháp như yêu cầu tái thẩm định, chủ động chọn ngân hàng có "khẩu vị" phù hợp hoặc nhờ tới các đơn vị định giá độc lập, bạn hoàn toàn có thể tối ưu hóa hạn mức giải ngân để hiện thực hóa kế hoạch tài chính của mình.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Website: vietory.vn

• Hotline: 0902 464 282

• Email: tdg@vietory.vn