Phương pháp định giá RNAV là gì? Làm sao để áp dụng trong định giá doanh nghiệp

Trong giới đầu tư chứng khoán, đặc biệt là nhóm cổ phiếu bất động sản, việc chỉ nhìn vào các chỉ số như P/E hay P/B đôi khi sẽ khiến bạn bỏ lỡ những "mỏ vàng" đang ẩn mình dưới giá trị sổ sách. Đó là lý do vì sao phương pháp định giá RNAV (Revalued Net Asset Value) trở thành kim chỉ nam cho các chuyên gia phân tích. Vậy thực chất RNAV là gì, công thức tính toán cụ thể ra sao và làm thế nào để bóc tách được giá trị thực của doanh nghiệp từ những quỹ đất tiềm năng? Bài viết này Vietory Valuation sẽ giúp bạn làm chủ kỹ thuật định giá RNAV để tìm ra biên an toàn tối ưu cho danh mục đầu tư của mình.

Phương pháp định giá RNAV là gì?

Trong lĩnh vực tài chính - đầu tư, đặc biệt là định giá doanh nghiệp bất động sản, thuật ngữ RNAV ngày càng được sử dụng phổ biến. Đây là một trong những phương pháp giúp nhà đầu tư và chuyên gia thẩm định nhìn ra giá trị thật của doanh nghiệp, thay vì chỉ dựa vào các con số kế toán.

Nói một cách đơn giản, nếu bạn sở hữu một mảnh đất mua từ 10 năm trước với giá 1 tỷ đồng, con số trên sổ sách vẫn là 1 tỷ. Nhưng với phương pháp RNAV, bạn sẽ định giá lại mảnh đất đó theo giá thị trường hôm nay (ví dụ là 10 tỷ). RNAV chính là chiếc "kính lúp" giúp nhà đầu tư nhìn thấy phần tài sản ẩn này.

RNAV là gì?

RNAV (Revalued Net Asset Value) là giá trị tài sản thuần được định giá lại theo giá thị trường hiện tại, thay vì giá ghi nhận trên sổ sách kế toán.

Công thức tính RNAV cơ bản:

RNAV = Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản - Tổng nợ phải trả

Trong khi báo cáo tài chính chỉ phản ánh tài sản theo giá gốc hoặc giá khấu hao, RNAV cho phép điều chỉnh lại tài sản theo giá trị thực tế mà doanh nghiệp có thể thu được nếu bán ra trên thị trường tại thời điểm hiện tại.

RNAV đặc biệt quan trọng đối với:

• Doanh nghiệp bất động sản

• Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn

• Công ty có nhiều tài sản đầu tư dài hạn

• Doanh nghiệp nắm giữ tài sản chưa ghi nhận đầy đủ trên sổ sách

Chi tiết các thành phần trong phương pháp định giá RNAV

Để tính toán chính xác, nhà đầu tư cần bóc tách 4 nhóm thành phần trọng yếu sau:

1. Giá trị các dự án đang triển khai và Quỹ đất

Đây là "linh hồn" của phương pháp RNAV, đặc biệt với các công ty bất động sản.

• Quỹ đất: Được định giá lại dựa trên vị trí, diện tích và giá đất thị trường tương đương tại khu vực đó (thay vì giá vốn cực thấp trên sổ sách từ nhiều năm trước).

• Dự án đang triển khai: Thường được tính bằng phương pháp NPV (Giá trị hiện tại thuần). Nhà đầu tư sẽ ước tính dòng tiền thu về từ việc bán sản phẩm trong tương lai, sau đó chiết khấu về giá trị hiện tại.

2. Tiền mặt và các khoản tương đương tiền

Đây là khoản mục dễ tính toán nhất. Bạn chỉ cần lấy số dư tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và các khoản đầu tư ngắn hạn từ Báo cáo tài chính gần nhất. 

Lưu ý: Cần cộng thêm các khoản phải thu có khả năng thu hồi cao để phản ánh đúng lượng tiền doanh nghiệp có thể huy động.

3. Các khoản tài sản khác

Bao gồm máy móc thiết bị, công cụ dụng cụ hoặc giá trị các công ty con/công ty liên kết. Nếu công ty con đã niêm yết, bạn hãy lấy số lượng cổ phiếu sở hữu nhân với giá thị trường hiện tại của cổ phiếu đó.

4. Tổng nợ vay (Liabilities)

Đây là phần phải trừ đi để ra giá trị thuần cho cổ đông.

• Nợ vay tài chính: Gồm nợ ngắn hạn và dài hạn tại ngân hàng hoặc trái phiếu.

• Các nghĩa vụ tài chính khác: Thuế phải nộp, các khoản phải trả người bán.

Bí kíp cho nhà đầu tư: Khi tính toán RNAV, hãy luôn áp dụng một mức Chiết khấu (Margin of Safety) khoảng 15-30%. Điều này giúp bạn phòng vệ trước những rủi ro về pháp lý dự án hoặc sự sụt giảm bất ngờ của thị trường bất động sản.

Sự khác biệt giữa Giá trị sổ sách (Book Value) và Giá trị định giá lại (RNAV)

Hướng dẫn quy trình thực hiện định giá RNAV từng bước

Bước 1: Liệt kê danh mục tài sản và các dự án của doanh nghiệp

Đầu tiên, bạn cần "kiểm kê" lại toàn bộ những gì doanh nghiệp đang sở hữu. Nguồn dữ liệu quan trọng nhất ở bước này là Thuyết minh Báo cáo tài chính.

• Quỹ đất: Liệt kê các lô đất, vị trí, diện tích và tình trạng pháp lý (đã có sổ đỏ, đang giải phóng mặt bằng hay đang chờ phê duyệt).

• Các dự án dở dang: Xác định quy mô (số căn hộ, diện tích sàn thương mại), tiến độ xây dựng và tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp tại dự án đó.

• Tài sản tài chính: Các khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên kết hoặc cổ phiếu niêm yết.

Bước 2: Ước tính dòng tiền hoặc định giá lại tài sản theo giá thị trường

Đây là bước quan trọng nhất và cũng khó nhất, đòi hỏi sự nhạy bén với thị trường.

• Đối với quỹ đất sạch: Tham khảo giá đất thực tế tại các khu vực lân cận hoặc thông qua các trang tin bất động sản uy tín để áp mức giá thị trường hiện tại.

• Đối với dự án đang bán/sắp bán: Ước tính tổng doanh thu có thể thu về (số sản phẩm x giá bán dự kiến) và trừ đi các chi phí xây dựng, chi phí bán hàng còn lại.

Bước 3: Chiết khấu dòng tiền về hiện tại (Sử dụng NPV/WACC)

Vì các dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm, dòng tiền thu được trong tương lai cần phải được quy về giá trị hiện tại.

• Lựa chọn tỷ lệ chiết khấu (r): Thông thường sử dụng WACC (Chiết khấu chi phí vốn bình quân) để phản ánh rủi ro của doanh nghiệp.

• Tính NPV: Sử dụng công thức:

  • Giá trị hiện tại = Dòng tiền tương lai / (1+WACC)^n

• Trong đó:

  • WACC phản ánh chi phí vốn và rủi ro

  • n là số năm trong tương lai

• Dự án càng rủi ro hoặc càng xa trong tương lai → giá trị RNAV càng bị chiết khấu mạnh.

Bước 4: Cộng các giá trị đã định giá lại và trừ đi nợ thuần để ra RNAV

Sau khi đã có giá trị thị trường của từng phần hành, chúng ta tiến hành tổng hợp:

1. Tổng tài sản định giá lại = (Giá trị các dự án sau chiết khấu) + (Giá trị quỹ đất định giá lại) + (Tiền mặt & đầu tư tài chính).

2. Xác định Nợ thuần = Tổng nợ vay - Tiền mặt.

3. Kết quả: RNAV = Tổng tài sản định giá lại - Nợ thuần

Lời khuyên từ chuyên gia: Kết quả RNAV cuối cùng nên được chia cho tổng số lượng cổ phiếu đang lưu hành để ra RNAV mỗi cổ phiếu. Nếu thị giá cổ phiếu thấp hơn mức này từ 30% trở lên, đó là một tín hiệu "MUA" cực kỳ tiềm năng với biên an toàn dày.

Ưu và nhược điểm của phương pháp định giá RNAV

Không có phương pháp định giá nào là hoàn hảo, và RNAV cũng không ngoại lệ. Việc hiểu rõ hai mặt của nó sẽ giúp bạn sử dụng công cụ này một cách thông minh hơn.

1. Ưu điểm

• Phản ánh sát giá trị thực: Khác với P/E hay P/B vốn dựa trên dữ liệu lịch sử, RNAV cập nhật giá trị tài sản theo biến động thị trường. Điều này đặc biệt có lợi khi giá đất tăng phi mã, giúp nhà đầu tư phát hiện ra những "viên kim cương trong cát".

• Xác định biên an toàn: RNAV cung cấp một "mức sàn" giá trị. Nếu thị giá thấp hơn nhiều so với RNAV, rủi ro thua lỗ dài hạn sẽ thấp hơn đáng kể.

• Lột tả tài sản ngầm: Giúp bóc tách giá trị của các công ty con, công ty liên kết mà các chỉ số thông thường khó phản ánh hết.

2. Nhược điểm

• Mang tính chủ quan cao: Các biến số như giá đất dự kiến, tỷ lệ chiết khấu (WACC) hay thời điểm mở bán đều dựa trên giả định của người phân tích. Chỉ cần thay đổi 1% tỷ lệ chiết khấu, kết quả RNAV có thể chênh lệch hàng trăm tỷ đồng.

• Khó áp dụng với doanh nghiệp dòng tiền bất ổn: Nếu doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng không có khả năng triển khai (thiếu vốn, vướng pháp lý), thì con số RNAV chỉ là "lợi nhuận trên giấy".

• Đòi hỏi dữ liệu chi tiết: Để tính RNAV chuẩn, bạn cần tiếp cận được thông tin chi tiết về từng dự án, điều mà không phải lúc nào báo cáo thường niên cũng cung cấp đầy đủ.

Khi nào nên dùng phương pháp định giá RNAV?

Phương pháp RNAV không phải là "chiếc chìa khóa vạn năng" cho mọi loại cổ phiếu. Nó chỉ thực sự phát huy sức mạnh trong các trường hợp sau:

• Doanh nghiệp Bất động sản & Hạ tầng: Những công ty có hàng tồn kho và tài sản dở dang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản.

• Doanh nghiệp Khai khoáng & Nông nghiệp: Các công ty sở hữu mỏ khoáng sản hoặc quỹ đất cao su, lâm nghiệp rộng lớn có giá trị cho thuê hoặc chuyển đổi cao.

• Doanh nghiệp có tài sản ngầm lớn: Các công ty nhà nước cổ phần hóa sở hữu các vị trí "đất vàng" nhưng hoạt động kinh doanh cốt lõi kém hiệu quả.

• Trường hợp Mua bán & Sáp nhập (M&A): Khi cần xác định giá trị thanh lý hoặc giá trị thực tế để đàm phán thương vụ.

Kết luận

Định giá RNAV là một kỹ thuật mạnh mẽ giúp bạn nhìn thấu giá trị nội tại của doanh nghiệp vượt ra ngoài những con số kế toán. Tuy nhiên, đừng bao giờ "yêu" một cổ phiếu chỉ vì RNAV của nó cao gấp đôi thị giá.

Câu hỏi thường gặp

1. Sự khác biệt giữa RNAV và P/B là gì?

P/B dựa trên giá trị sổ sách (quá khứ), còn RNAV dựa trên giá trị thị trường (hiện tại/tương lai).

2. Tại sao định giá RNAV lại quan trọng với cổ phiếu bất động sản?

Vì giá trị sổ sách của quỹ đất thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế sau nhiều năm.

3. Mức chiết khấu (Discount to RNAV) bao nhiêu là an toàn để mua vào?

Thường nhà đầu tư kỳ vọng mức chiết khấu từ 20-30% so với RNAV để đảm bảo biên an toàn.

4. Có nên chỉ dùng duy nhất RNAV để đầu tư không?

Không, nên kết hợp với phân tích chu kỳ ngành và khả năng triển khai dự án của ban lãnh đạo.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Website: vietory.vn
• Hotline: 0902 464 282
• Email: tdg@vietory.vn