Quy trình thẩm định giá tài sản theo chuẩn Quốc gia gồm bao nhiêu bước?

Bạn đang cần xác định giá trị thực của tài sản để vay vốn ngân hàng, cổ phần hóa doanh nghiệp hay giải quyết tranh chấp pháp lý? Một quy trình thẩm định giá minh bạch, đúng tiêu chuẩn không chỉ giúp bạn có được con số chính xác mà còn đảm bảo tính pháp lý cao nhất trước các cơ quan chức năng. Tại Vietory Valuation, chúng tôi áp dụng quy trình 6 bước nghiêm ngặt kết hợp với các phương pháp định giá hiện đại như so sánh, chi phí và thặng dư. Hãy cùng khám phá chi tiết cách chúng tôi xác định giá trị tài sản của bạn ngay sau đây.

Các phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay

Để đưa ra một con số chính xác và khách quan về giá trị tài sản, thẩm định viên không dựa trên cảm tính mà phải căn cứ vào hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật. Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản và mục đích thẩm định, các thẩm định viên thường áp dụng một hoặc kết hợp các phương pháp sau:

Phương pháp so sánh (Comparison Approach)

• Định nghĩa: Là cách xác định giá trị tài sản dựa trên việc phân tích các giao dịch mua bán của những tài sản tương tự trên thị trường trong cùng thời điểm và khu vực.

• Nguyên tắc: Dựa trên quy luật thay thế - một người mua thông minh sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để mua một tài sản tương đương có cùng lợi ích.

• Áp dụng: Đây là phương pháp phổ biến và có độ tin cậy cao nhất cho các loại tài sản có tính thanh khoản cao như: Bất động sản dân cư (nhà phố, đất nền), căn hộ chung cư, ô tô và các loại máy móc phổ biến.

Đây là phương pháp phản ánh sát nhất giá thị trường, đặc biệt khi thị trường có nhiều giao dịch minh bạch.

Phương pháp chi phí (Cost Approach)

• Định nghĩa: Phương pháp này xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí tạo ra một tài sản tương tự (chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế) trừ đi giá trị hao mòn hữu hình và vô hình của tài sản đó.

• Công thức cơ bản: Giá trị tài sản = Chi phí thay thế - Giá trị hao mòn

• Áp dụng: Thường được sử dụng cho các loại tài sản chuyên dùng, ít có giao dịch trên thị trường để so sánh, chẳng hạn như: Trạm xăng dầu, nhà xưởng chuyên biệt, công trình xây dựng mới hoặc các thiết bị dây chuyền sản xuất đặc thù.

Phương pháp thu nhập (Income Approach)

• Định nghĩa: Phương pháp thu nhập xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra lợi nhuận của tài sản đó trong tương lai. 

• Kỹ thuật chính:

  • Vốn hóa trực tiếp: Áp dụng khi dòng thu nhập ổn định.

  • Chiết khấu dòng tiền (DCF): Áp dụng khi dòng thu nhập biến động qua các năm.

• Áp dụng: Rất hiệu quả đối với các tài sản mang tính chất đầu tư như: Văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại, dự án đầu tư hoặc định giá giá trị doanh nghiệp.

Phương pháp thặng dư (Residual Approach)

• Định nghĩa: Phương pháp thặng dư xác định giá trị của tài sản (thường là bất động sản có tiềm năng phát triển) bằng cách lấy giá trị phát triển giả định của dự án trừ đi tất cả các chi phí đầu tư xây dựng và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư.

• Đặc điểm: Đây thực chất là một dạng của phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp chi phí, dựa trên nguyên tắc "giá trị sử dụng tốt nhất và cao nhất".

• Áp dụng: Phương pháp này là "tiêu chuẩn vàng" để định giá các lô đất trống có tiềm năng phát triển, các dự án bất động sản dở dang hoặc đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng.

So sánh các phương pháp thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá chuẩn theo Tiêu chuẩn Việt Nam

Để đảm bảo tính pháp lý và sự chuẩn xác tuyệt đối, quy trình thẩm định giá tại Vietory Valuation luôn được thực hiện nghiêm ngặt theo các bước quy định bởi Bộ Tài chính:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản và thiết lập cơ sở giá trị

Thẩm định viên tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng. Ở bước này, chúng tôi cần xác định rõ:

• Mục đích thẩm định: Vay vốn ngân hàng, mua bán/chuyển nhượng, góp vốn kinh doanh hay xử lý tài sản thừa kế.

• Thời điểm thẩm định: Xác định giá trị tại thời điểm hiện tại hoặc một thời điểm trong quá khứ theo yêu cầu pháp lý.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Vietory Valuation xây dựng lộ trình làm việc chuyên nghiệp bao gồm: Xác định nguồn tài liệu cần thu thập, phân công thẩm định viên có chuyên môn phù hợp và ấn định thời gian khảo sát thực địa.

Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin

Đây là bước không thể thiếu để đảm bảo tính khách quan.

• Tại thực địa: Kiểm tra tình trạng vật lý, vị trí tiếp giáp, đo đạc và chụp ảnh hiện trạng tài sản.

• Về pháp lý: Đối chiếu giữa giấy tờ gốc và thực tế.

• Về thị trường: Thu thập dữ liệu các tài sản tương tự đang giao dịch trong khu vực.

Bước 4: Phân tích thông tin

Các dữ liệu thu thập được sẽ được phân tích kỹ lưỡng về:

• Xu hướng thị trường ngành (Bất động sản, máy móc, doanh nghiệp).

• Phân tích việc sử dụng tài sản sao cho mang lại giá trị cao nhất và tốt nhất (Highest and Best Use).

Bước 5: Xác định giá trị tài sản và lập báo cáo

Thẩm định viên lựa chọn các phương pháp định giá tối ưu để thực hiện tính toán. Kết quả được tổng hợp thành dự thảo báo cáo thẩm định, thể hiện rõ các căn cứ và lập luận để đưa ra mức giá cuối cùng.

Bước 6: Kiểm soát, ban hành chứng thư và báo cáo thẩm định giá

Dự thảo sẽ qua bộ phận kiểm soát chất lượng nội bộ. Sau khi được phê duyệt, Vietory Valuation chính thức ban hành Chứng thư thẩm định giá và bàn giao kết quả cho khách hàng. Chứng thư này có giá trị pháp lý để nộp cho ngân hàng hoặc các cơ quan chức năng.

4. Hồ sơ khách hàng cần chuẩn bị

Để quá trình thẩm định diễn ra nhanh chóng, quý khách hàng vui lòng chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

• Giấy tờ pháp lý tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng), giấy phép xây dựng, hóa đơn mua sắm máy móc, hợp đồng mua bán, tờ khai lệ phí trước bạ...

• Giấy tờ pháp lý chủ sở hữu: CCCD của cá nhân hoặc Giấy đăng ký kinh doanh nếu tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp.

• Các tài liệu khác: Bản vẽ hiện trạng, hồ sơ kỹ thuật, các hợp đồng cho thuê (nếu có).

5. Dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Vietory Valuation

Trên thị trường hiện nay, Vietory Valuation tự hào là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định, mang lại giá trị thực và niềm tin tuyệt đối cho khách hàng:

• Tính độc lập & Khách quan: Chúng tôi cam kết kết quả thẩm định hoàn toàn trung thực, không chịu sự can thiệp từ bất kỳ bên thứ ba nào.

• Đội ngũ chuyên gia: 100% thẩm định viên chính được cấp thẻ hành nghề của Bộ Tài chính, có kinh nghiệm thực chiến trong nhiều dự án lớn.

• Hỗ trợ nhanh chóng: Quy trình tối giản giúp khách hàng nhận kết quả sớm nhất, phục vụ kịp thời các kế hoạch tài chính.

• Tính pháp lý cao: Chứng thư của chúng tôi được chấp nhận tại hầu hết các hệ thống ngân hàng và cơ quan thuế, tòa án trên toàn quốc.

Kết luận

Trong một nền kinh tế biến động, việc xác định chính xác giá trị tài sản không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là bước đi chiến lược giúp bạn tối ưu hóa dòng vốn và giảm thiểu rủi ro tài chính. Hy vọng qua bài viết này, quý khách hàng đã có cái nhìn rõ nét hơn về các phương pháp thẩm định giá cũng như quy trình 6 bước tiêu chuẩn để tạo nên một chứng thư thẩm định uy tín.

Câu hỏi thường gặp

1. Quy trình thẩm định giá tài sản gồm bao nhiêu bước? 

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, quy trình chuẩn bao gồm 6 bước: 

1. Xác định mục tiêu

2. Lập kế hoạch

3. Khảo sát thực tế & thu thập thông tin

4. Phân tích dữ liệu

5. Xác định giá trị tài sản

6. Ban hành chứng thư.

2. Thời gian thẩm định giá mất bao lâu? 

Thông thường, thời gian thực hiện dao động từ 2 đến 7 ngày làm việc. Đối với tài sản đơn giản như nhà phố, xe cộ có thể mất 1-2 ngày; với tài sản phức tạp như dự án lớn hoặc doanh nghiệp, thời gian có thể kéo dài 1-2 tuần tùy thuộc vào tiến độ cung cấp hồ sơ.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thẩm định giá là gì? 

Khách hàng cần chuẩn bị 2 nhóm giấy tờ chính:

1. Hồ sơ tài sản: Sổ đỏ/Sổ hồng, giấy phép xây dựng, hóa đơn mua sắm, hồ sơ kỹ thuật...

2. Hồ sơ pháp nhân/cá nhân: CCCD chủ sở hữu hoặc Giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Website: vietory.vn

• Hotline: 0902 464 282

• Email: tdg@vietory.vn