Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Việt Nam (VVS) Và Quốc Tế (IVS): So Sánh Chi Tiết

VVS là hệ thống chuẩn mực do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ khi thực hiện dịch vụ theo pháp luật về giá. IVS là bộ nguyên tắc nghề nghiệp của IVSC, thường được nhà đầu tư và kiểm toán quốc tế dùng làm thước đo chung. Bài viết đối chiếu hai hệ thống ở tính pháp lý, cơ sở giá trị, cách xử lý đất đai và thời hạn của chứng thư, kèm hướng dẫn lập hồ sơ khi cần đáp ứng cả hai chuẩn.

1. Khái Niệm Cốt Lõi: Tiêu Chuẩn VVS Và IVS Là Gì?

Đâu là sự khác biệt giữa VVS và IVS?

Muốn so sánh hai hệ thống một cách có ý nghĩa, cần bắt đầu từ chỗ chúng nhận quyền lực từ đâu. VVS có giá trị ràng buộc vì do cơ quan nhà nước ban hành, còn IVS có uy tín nhờ sự thừa nhận của cộng đồng nghề nghiệp quốc tế. Sự khác biệt này quyết định loại báo cáo nào được ngân hàng, cơ quan thuế hay tòa án chấp nhận, và loại nào được đối tác nước ngoài tin dùng.

Định nghĩa: 

• VVS (Vietnam Valuation Standards): các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành qua thông tư, áp dụng cho hoạt động thẩm định giá theo pháp luật về giá.

• IVS (International Valuation Standards): chuẩn mực do Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) xây dựng nhằm thống nhất cách làm nghề trên phạm vi toàn cầu.

1.1. Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (VVS)

Từ ngày 01/7/2024, Luật Giá 2023 có hiệu lực và bộ chuẩn mực mới của Bộ Tài chính lần lượt thay thế các tiêu chuẩn cũ. Theo thống kê của Bộ, hệ thống hiện gồm 11 chuẩn mực nằm trong 6 thông tư: Thông tư 30, 31, 32, 36, 37 năm 2024 và Thông tư 42/2024/TT-BTC về bất động sản. Thông tư 30/2024/TT-BTC gồm các nội dung nền tảng là đạo đức nghề nghiệp, phạm vi công việc, cơ sở giá trị và hồ sơ thẩm định giá. Thông tư 32/2024/TT-BTC hướng dẫn ba cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập.

1.2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS)

IVSC là tổ chức độc lập, phi lợi nhuận, và IVS là sản phẩm chính của tổ chức này. Phiên bản đang áp dụng có hiệu lực từ ngày 31/01/2025, mở đầu bằng IVS 100 về khung thẩm định giá, trong đó có phần kiểm soát chất lượng quy trình. Tiếp theo là các chuẩn mực chung IVS 101 đến 106 và các chuẩn mực theo loại tài sản như IVS 200 cho doanh nghiệp, IVS 400 cho lợi ích bất động sản. Bộ chuẩn mực này thường được viện dẫn trong M&A và báo cáo tài chính theo IFRS.

2. Bảng So Sánh Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Việt Nam (VVS) Và Quốc Tế (IVS)

Làm thế nào để lựa chọn chuẩn VVS hay IVS để áp dụng?

Bảng sau đối chiếu sáu tiêu chí mà người dùng báo cáo thường quan tâm nhất khi phải chọn chuẩn áp dụng.

3. Điểm Tương Đồng Cốt Lõi Trong Bối Cảnh Hội Nhập Quốc Tế

Dù khác nhau về hiệu lực pháp lý, hai hệ thống đi chung một logic nghề nghiệp. Nhờ vậy, một bộ dữ liệu và lập luận được xây dựng cẩn thận có thể phục vụ cho cả hai loại báo cáo mà không phải làm lại từ đầu.

3.1. Thống nhất 3 cách tiếp cận thẩm định giá nền tảng

VVS và IVS đều xoay quanh ba cách tiếp cận: từ thị trường (so sánh), từ chi phí và từ thu nhập. Tại Việt Nam, ba cách tiếp cận này được quy định ở Thông tư 32/2024/TT-BTC, còn chuẩn mực về bất động sản cho phép chọn một cách tiếp cận hoặc kết hợp nhiều cách, tùy đặc điểm tài sản, mục đích, thời điểm thẩm định và dữ liệu thu thập được. IVS đặt nội dung tương ứng tại IVS 103 về các cách tiếp cận thẩm định giá.

3.2. Đồng bộ khái niệm Giá trị thị trường (Market Value)

Ở cả hai hệ thống, giá trị thị trường là mức giá ước tính của giao dịch giữa bên mua và bên bán tự nguyện, diễn ra khách quan, các bên hiểu biết thông tin và không bị ép buộc. Cách bố trí văn bản mới là chỗ khác nhau: VVS đặt khái niệm này trong Chuẩn mực về Cơ sở giá trị thẩm định giá, còn IVS đặt trong IVS 102 Bases of Value. Vì vậy khi chuyển tiếp giữa hai báo cáo, thẩm định viên cần dẫn đúng điều khoản của từng văn bản.

4. Khác Biệt Thực Tế Về Đất Đai Và Thủ Tục Pháp Lý Tại Việt Nam

Đâu là sự khác biệt khi áp dụng chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam?

Hai điểm sau thường làm phát sinh nhiều trao đổi nhất giữa thẩm định viên, ngân hàng và nhà đầu tư nước ngoài: Bản chất pháp lý của đất và thời hạn dùng được của chứng thư.

4.1. Khác biệt cơ chế pháp lý đất đai (Quyền sử dụng đất vs. Quyền sở hữu)

Điều 12 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng, nên thứ được định giá ở Việt Nam là quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền. Trong khi đó, IVS 400 đòi hỏi báo cáo nêu rõ lợi ích bất động sản đang được định giá, ví dụ quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold) hay quyền thuê (leasehold).

Lưu ý chuyên môn: Chuẩn mực tại Thông tư 42/2024/TT-BTC áp dụng cho thẩm định giá bất động sản theo pháp luật về giá, không áp dụng cho việc định giá đất theo pháp luật về đất đai.

Với đất trong khu công nghiệp hoặc bất động sản thương mại phục vụ nhà đầu tư nước ngoài, báo cáo nên mô tả đầy đủ hình thức sử dụng đất và thời hạn còn lại. Việc so với leasehold chỉ nhằm giúp người đọc quốc tế hình dung, không làm thay đổi bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất.

4.2. Thời hạn hiệu lực chứng thư và trách nhiệm pháp lý

Quy định bắt buộc: Theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được xác định căn cứ đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản, biến động thị trường và mục đích thẩm định, nhưng không quá 06 tháng kể từ ngày phát hành.

IVS không ấn định một mốc thời hạn cố định tương tự. Với báo cáo theo IVS, điều quan trọng là ngày thẩm định giá, còn việc dùng kết quả sau đó phụ thuộc vào mức biến động của thị trường và thỏa thuận trong hợp đồng. Doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ vay vốn trong nước nên tính trước quỹ thời gian giải ngân để chứng thư còn hiệu lực khi ngân hàng thẩm tra.

5. Vietory Valuation: Đáp Ứng Song Song Chuẩn Mực VVS & IVS Cho Doanh Nghiệp

Vietory Valuation hoạt động từ năm 2007 và là đối tác chiến lược của các ngân hàng lớn như Agribank, BIDV, VietinBank, HDBank, Vikki Bank . Với đội ngũ hơn 250 chuyên gia, trong đó có 11 thẩm định viên có thẻ của Bộ Tài chính, Vietory Valuation là điểm tựa vững chắc giúp khách hàng đạt được mục tiêu tài chính. 

6. Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) Về VVS Và IVS

6.1. Doanh nghiệp FDI tại Việt Nam nên chọn báo cáo theo VVS hay IVS?

Với ngân hàng và cơ quan nhà nước tại Việt Nam, doanh nghiệp FDI nên dùng chứng thư lập theo VVS vì đây là khung pháp lý áp dụng cho hoạt động thẩm định giá theo pháp luật về giá. Nếu tập đoàn mẹ yêu cầu số liệu theo thông lệ quốc tế, doanh nghiệp có thể đề nghị đơn vị thẩm định lập thêm báo cáo theo IVS từ cùng nguồn dữ liệu, bảo đảm hai bản không mâu thuẫn về kết luận.

6.2. Chứng thư thẩm định giá theo chuẩn IVS có dùng vay vốn ngân hàng Việt Nam được không?

Thông thường là chưa đủ. Hồ sơ vay vốn tại ngân hàng Việt Nam cần chứng thư do doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện phát hành, lập theo quy trình và biểu mẫu của VVS. Báo cáo IVS có thể kèm theo để bổ sung thông tin, nhưng yêu cầu cụ thể còn phụ thuộc quy định nội bộ của từng ngân hàng, nên cần xác nhận với ngân hàng trước khi nộp hồ sơ.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Văn phòng làm việc chính: Số 19 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

• Hotline: 0902 464 282

• Email: tdg@vietory.vn

• Website: vietory.vn