Giá trị thị trường là gì? Làm sao để không bị “hớ” khi giao dịch

Trong nền kinh tế thị trường sôi động, việc xác định giá trị của một tài sản không chỉ là bài toán về con số, mà còn là nền tảng cốt lõi cho mọi quyết định đầu tư, mua bán, thế chấp. Tuy nhiên giữa “mức giá kỳ vọng” và “giá trị thực tế” lại luôn tồn tại một khoảng cách nhất định. Vậy giá trị thị trường là gì? Tại sao nó lại trở thành thước đo tiêu chuẩn của các thẩm định viên và nhà đầu tư tin dùng hiện nay?

Bài viết dưới đây TC Value sẽ phân tích các giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá, các phương pháp tối ưu cùng như cách ứng dụng thực tế. Để từ đây bạn sẽ có cái nhìn toàn diện và chính xác trước khi thực hiện các giao dịch quan trọng.

Giá trị thị trường là gì?

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, giá trị thị trường (Market Value) được định nghĩa là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm định giá. Mà tại đó, tài sản có thể mua bán trong một giao dịch tự nguyện giữa bên mua và bên bán, sau khi tài sản đã được chào bán công khai trên thị trường, các bên có đầy đủ thông tin và không bị ép buộc.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, giá trị thị trường phản ánh:

• Điều kiện thị trường bình thường

• Ý chí tự nguyện của các bên tham gia

• Mức giá có khả năng giao dịch cao nhất tại thời điểm xác định

Trên phạm vi quốc tế, khái niệm này cũng được thống nhất trong International Valuation Standards (IVS) – bộ tiêu chuẩn thẩm định giá được áp dụng rộng rãi trên toàn cầu

Bản chất của giá trị thị trường

Giá trị thị trường không được đánh giá một cách cảm tính mà cần dựa trên bộ nguyên tắc như: 

• Tính khách quan: Không phụ thuộc vào mong muốn chủ quan của người bán hay người mua

• Tính thời điểm: Giá trị chỉ đúng tại thời điểm xác định

• Tính thị trường: Phản ánh cung – cầu thực tế

• Tính pháp lý: Dựa trên tình trạng pháp lý hợp lệ của tài sản

Các yếu tố hình thành giá trị thị trường

Giá trị thị trường không chỉ là một con số cố định mà là sự tương tác giữa nhiều biến số kinh tế, pháp luật, xã hội. Việc hiểu rõ các yếu tố tác động sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định chính xác nhất:

Cung – cầu thị trường

Quy luật cung cầu là yếu tố cốt lõi hình thành nên giá trị thị trường:

• Khi cầu cao hơn cung → Giá trị thị trường tăng

• Khi cung cao hơn cầu → Giá trị thị trường giảm

Nhà đầu tư sẽ nhìn thấy sự tác động giữa cung và cầu rõ rệt trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp, tài sản đầu tư.

Thời điểm xác định giá trị

Giá trị thị trường có thể thay đổi theo các yếu tố:

• Chu kỳ kinh tế

• Biến động lãi suất

• Chính sách pháp luật

• Xu hướng đầu tư

Do đó, báo cáo thẩm định giá luôn ghi rõ thời điểm xác định giá trị và thường chỉ có hiệu lực trong thời gian ngắn (thông thường 6 tháng) để đảm bảo tính cập nhật.

Mục đích sử dụng tài sản

Một tài sản có thể có giá trị thị trường khác nhau tùy theo:

• Mục đích sử dụng hiện tại

• Mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất

Ví dụ: Một mảnh đất nằm ở mặt tiền đường được sử dụng xây dựng nhà hàng, khách sạn sẽ có giá trị thị trường cao hơn hẳn khi sử dụng làm kho bãi hoặc trồng cây lâu năm.

Tình trạng pháp lý và khả năng chuyển nhượng

Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng mạnh đến giá trị thị trường:

• Quyền sở hữu hợp pháp

• Khả năng mua bán, chuyển nhượng

• Hạn chế pháp lý (quy hoạch, tranh chấp…)

Do đó, nếu tài sản nằm trong khu vực quy hoạch hay bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật, giá trị thị trường của nó sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng.

Giá trị thị trường được xác định như thế nào?

Việc xác định giá trị thị trường không dựa trên suy đoán cảm tính mà phải dựa trên hệ thống được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá.

Các phương pháp xác định giá trị thị trường

Hiện nay có 3 phương pháp phổ biến nhất để tìm ra giá trị xác với thực tế thị trường:

• Phương pháp so sánh: Thẩm định viên sẽ tìm kiếm ít nhất 3 tài sản tương tự đã giao dịch thành công để làm mốc so sánh, sau đó điều chỉnh các khác biệt về diện tích, vị trí, thời điểm để tìm ra mức giá cuối cùng

• Phương pháp chi phí: Dựa trên lý thuyết rằng người mua sẽ không trả giá cao hơn chi phí để tạo ra một tài sản tương đương. Phương pháp này cực kỳ hữu ích khi xác định giá trị của máy móc, công trình xây dựng, tài sản chuyên dùng.

• Phương pháp thu nhập: Thường áp dụng cho doanh nghiệp, tài sản đầu tư, bất động sản cho thuê. Các thẩm định viên sẽ xác định giá trị dựa trên khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai.

Quy trình xác định giá trị thị trường trong thẩm định giá

Một quy trình thẩm định giá trị thị trường chuyên nghiệp thường bao gồm các bước:

1. Thu thập hồ sơ pháp lý của tài sản

2. Khảo sát thực tế và thị trường

3. Phân tích dữ liệu giao dịch

4. Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

5. Điều chỉnh và tính toán giá trị

6. Lập báo cáo thẩm định giá theo chuẩn pháp lý

Quy trình này được thực hiện hợp pháp bởi đơn vị thẩm định giá được cấp phép.

Phân biệt giá trị thị trường với các khái niệm liên quan

Trong thực tế, nhiều người thường sử dụng lẫn lộn giữa giá trị thị trường với giá bán hoặc giá trị đầu tư. Tuy nhiên, trong nghiệp vụ thẩm định giá, đây là các khái niệm tách biệt với những bản chất khác nhau.

Giá trị thị trường và giá bán

• Giá trị thị trường: Là một con số ước tính khách quan, dựa trên phân tích dữ liệu thị trường chung. Nó đại diện cho mức giá mà một tài sản nên được giao dịch trong điều kiện bình thường.

• Giá bán: Là con số thực tế mà người mua đã trả và người bán đã nhận trong một giao dịch cụ thể. Giá bán có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường do sự khéo léo trong đàm phán, sự thiếu hiểu biết của một bên, hoặc các yếu tố tình cảm cá nhân.

Giá trị thị trường và giá trị thẩm định

• Giá trị thẩm định: Là kết quả giá trị được xác định bởi một thẩm định viên chuyên nghiệp thông qua các quy trình nghiệp vụ bài bản.

Về lý thuyết, giá trị thẩm định là sự phản ánh chính xác nhất của giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định. Tuy nhiên, giá trị thẩm định thường mang tính pháp lý cao hơn, được trình bày trong các chứng thư thẩm định để phục vụ các mục đích như vay vốn hoặc tố tụng.

Giá trị thị trường và giá trị đầu tư

• Giá trị đầu tư: Là giá trị của một tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể dựa trên các tiêu chí đầu tư riêng biệt (như kỳ vọng lợi nhuận, lợi thế về thuế, hoặc khả năng kết hợp với các tài sản khác mà họ đang sở hữu).

Ví dụ: Một mảnh đất cạnh nhà bạn có thể có giá trị thị trường là 5 tỷ, nhưng với bạn (người muốn mua để gộp thửa), nó có thể có giá trị đầu tư lên tới 6 tỷ.
 

Giá trị thị trường trong thẩm định giá tài sản

Tùy vào đặc tính và lợi ích kinh tế mang lại, giá trị thị trường sẽ được tiếp cận theo những góc độ khác nhau đối với từng loại tài sản.

Giá trị thị trường của bất động sản

Bất động sản là loại tài sản phổ biến nhất cần xác định giá trị thị trường. Do tính chất "không di dời được" và "độc nhất", giá trị thị trường của bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố vị trí.

• Cơ sở xác định: Chủ yếu dựa trên Phương pháp so sánh. Thẩm định viên sẽ ưu tiên các dữ liệu giao dịch thực tế của những lô đất hoặc căn nhà tương đồng trong cùng khu vực.

• Yếu tố tác động: Quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông (đường xá, cầu cống), tính pháp lý (Sổ đỏ/Sổ hồng) và các tiện ích xung quanh.

• Mục đích: Vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng.

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

Khác với bất động sản, giá trị thị trường của một doanh nghiệp không chỉ nằm ở tài sản hữu hình (văn phòng, máy móc) mà còn nằm ở khả năng sinh lời và các tài sản vô hình (thương hiệu, tệp khách hàng, bí mật kinh doanh).

• Cơ sở xác định: Thường sử dụng kết hợp Phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền - DCF) và Phương pháp thị trường (so sánh các chỉ số P/E, P/B của các doanh nghiệp tương tự trên sàn chứng khoán).

• Yếu tố tác động: Hiệu quả kinh doanh, uy tín của ban lãnh đạo, tiềm năng tăng trưởng ngành và tình hình kinh tế vĩ mô.

• Mục đích: Cổ phần hóa, phát hành cổ phiếu, mua bán - sáp nhập (M&A) hoặc kêu gọi vốn đầu tư.

Giá trị thị trường của máy móc, thiết bị, tài sản khác

Đây là nhóm tài sản có tốc độ mất giá (khấu hao) rất nhanh do sự đào thải của công nghệ.

• Cơ sở xác định: Thường áp dụng Phương pháp chi phí. Giá trị thị trường được xác định bằng cách lấy chi phí mua mới thiết bị tương đương hiện tại trừ đi phần giá trị đã hao mòn (bao gồm hao mòn vật lý và sự lỗi thời về công nghệ).

• Yếu tố tác động: Năm sản xuất, cường độ sử dụng, chế độ bảo trì và sự xuất hiện của các dòng máy mới hiện đại hơn, tiết kiệm năng lượng hơn.

• Mục đích: Thanh lý tài sản, góp vốn bằng máy móc, hoặc xác định giá trị bảo hiểm.

Khi nào cần xác định giá trị thị trường?

• Mua bán – chuyển nhượng tài sản

• Thế chấp vay vốn ngân hàng

• Cổ phần hóa doanh nghiệp

• Mua bán & sáp nhập M&A

• Báo cáo tài chính

• Giải quyết tranh chấp, thi hành án

Vai trò của đơn vị thẩm định giá trong xác định giá trị thị trường

Quy trình xác định giá trị thị trường là một công việc phức tạp, đòi hỏi kết hợp giữa dữ liệu thực tế, kỹ thuật tính toán và kinh nghiệm chuyên môn. Do đó, giá trị của các đơn vị thẩm định giá độc lập là không thể thay thế.

Vì sao không nên tự ước tính giá trị thị trường?

Nhiều cá nhân hoặc doanh nghiệp thường tự ước tính giá trị tài sản dựa trên kinh nghiệm hoặc thông tin truyền tai. Tuy nhiên, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn:

• Thiếu khách quan: Chủ sở hữu thường có tâm lý "định giá cao" cho tài sản của mình do yếu tố cảm xúc, trong khi người mua lại có xu hướng hạ giá.

• Thiếu dữ liệu tổng thể: Một cá nhân khó có thể tiếp cận hệ thống dữ liệu giao dịch toàn diện và lịch sử biến động giá như các đơn vị chuyên nghiệp.

• Không có giá trị pháp lý: Mức giá tự đưa ra không được các ngân hàng, tòa án hay cơ quan thuế chấp nhận trong các hồ sơ chính thức.

Tiêu chí lựa chọn công ty thẩm định giá uy tín

Một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp cần:

• Được Bộ Tài chính cấp phép

• Có thẩm định viên hành nghề

• Tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá

• Báo cáo có giá trị pháp lý

Kết luận

Hiểu đúng giá trị thị trường là gì giúp cá nhân và doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác, hạn chế rủi ro và đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch tài sản. Tuy nhiên, để xác định giá trị thị trường một cách khách quan – chuẩn mực – có giá trị pháp lý, việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp là điều cần thiết.

Câu hỏi thường gặp về giá trị thị trường (FAQ)

Giá trị thị trường có thay đổi theo thời gian không?

Có. Giá trị thị trường thay đổi theo biến động kinh tế, thị trường và chính sách.

Giá trị thị trường có mang tính pháp lý không?

Thông thường từ 3–6 tháng, tùy mục đích sử dụng.

Báo cáo thẩm định giá trị thị trường có hiệu lực bao lâu?

Trong nhiều trường hợp pháp lý như thế chấp ngân hàng, cổ phần hóa, việc thẩm định là bắt buộc.