Làm Thế Nào Để Xác Định Giá Trị Tài Sản Đúng Chuẩn?

Giá trị tài sản không phải lúc nào cũng bằng con số trên sổ sách hay mức giá người bán đưa ra. Muốn xác định đúng, cần căn cứ vào mục đích, thời điểm, đặc điểm tài sản, dữ liệu có thể kiểm chứng và phương pháp thẩm định giá phù hợp với chuẩn mực. Bài viết giải thích cách phân biệt các loại giá trị, ba cách tiếp cận cùng các phương pháp thuộc từng nhóm, cách áp dụng theo loại tài sản và quy trình để doanh nghiệp chuẩn bị cho một cuộc thẩm định.

1. Giá Trị Tài Sản Là Gì? Vì Sao Cần Phải Xác Định Đúng?

Giá trị tài sản là gì?

Trong thẩm định giá, giá trị tài sản là kết quả ước tính gắn với một cơ sở giá trị, một mục đích và một thời điểm cụ thể, nên cùng một tài sản có thể cho ra những con số khác nhau khi các điều kiện này thay đổi. Doanh nghiệp thường cần xác định giá trị khi mua bán tài sản, vay vốn, đầu tư, góp vốn hoặc phục vụ quản trị nội bộ. Xác định sai có thể dẫn đến quyết định tài chính thiếu căn cứ.

1.1. Phân biệt giá trị ghi sổ, giá trị thị trường và giá trị doanh nghiệp

Ba khái niệm này không thay thế được cho nhau. Giá trị ghi sổ phản ánh số liệu theo chế độ kế toán, trong khi giá trị thị trường được ước tính theo cơ sở giá trị và điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định. Giá trị doanh nghiệp còn xét thêm khả năng tạo dòng tiền và rủi ro, nên không bằng tổng giá trị riêng lẻ của các tài sản.

2. Các Phương Pháp Xác Định Giá Trị Tài Sản Phổ Biến

Có bao nhiên phương pháp xác định giá trị tài sản?

Thẩm định giá có ba cách tiếp cận là thị trường, chi phí và thu nhập. Đây là các nhóm lớn, còn phương pháp cụ thể nằm trong từng nhóm theo chuẩn mực. Không nên xếp các phương pháp thành một danh sách ngang hàng, vì điều đó làm mất mối liên hệ giữa phương pháp và cách tiếp cận mà nó thuộc về.

Cách gọi "phương pháp tương tự" không được liệt kê là một phương pháp riêng trong Thông tư 32/2024/TT-BTC, mà về bản chất là việc so sánh với tài sản tương đồng trong cách tiếp cận từ thị trường.

Khi nào nên lựa chọn từng phương pháp?

Không có phương pháp nào phù hợp với mọi tài sản. Thẩm định viên cân nhắc các yếu tố sau trước khi chọn:

• Dữ liệu thị trường có sẵn và có thể kiểm chứng hay không.

• Đặc điểm và tình trạng thực tế của tài sản.

• Khả năng dự báo thu nhập một cách đáng tin cậy.

• Mục đích thẩm định và cơ sở giá trị.

• Yêu cầu của chuẩn mực áp dụng cho loại tài sản đó.

3. Cách Xác Định Giá Trị Theo Từng Loại Tài Sản

Mỗi loại tài sản sẽ có phương pháp xác định giá trị khác nhau

Mỗi loại tài sản có dữ liệu và yếu tố ảnh hưởng khác nhau. Phần này không đi sâu vào công thức mà giúp bạn nhận diện hướng tiếp cận phù hợp.

3.1. Bất động sản và động sản

3.2. Tài sản vô hình: Thương hiệu, bằng sáng chế và quyền tài sản

Thông tư 37/2024/TT-BTC là chuẩn mực riêng về thẩm định giá tài sản vô hình. Với thương hiệu hay bằng sáng chế, thẩm định viên cần xem xét đặc điểm pháp lý, khả năng tạo lợi ích kinh tế và dữ liệu có thể kiểm chứng. Tùy tài sản, có thể cân nhắc cách tiếp cận từ thu nhập, thị trường hoặc chi phí.

Lưu ý: Không thể mặc nhiên xác định mọi tài sản vô hình chỉ bằng chi phí hình thành hoặc doanh thu hiện tại. Cách tiếp cận phải được chọn theo đặc điểm từng tài sản.

3.3. Giá trị tài sản và giá trị tổng thể của doanh nghiệp

Theo Thông tư 36/2024/TT-BTC, phương pháp tài sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí và xác định giá trị vốn chủ sở hữu bằng giá trị tổng tài sản trừ các khoản nợ phải trả. Cách tiếp cận từ thu nhập tiêu biểu là chiết khấu dòng tiền, trong đó giá trị doanh nghiệp còn phải cộng thêm giá trị tài sản phi hoạt động. Vì vậy cần xác định rõ đối tượng thẩm định là doanh nghiệp hay vốn chủ sở hữu.

4. Những Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Kết Quả Xác Định Giá Trị Tài Sản

Kết quả thẩm định có thể thay đổi theo năm nhóm yếu tố: thời điểm thẩm định, mục đích cùng cơ sở giá trị, chất lượng hồ sơ, tình trạng thực tế của tài sản và dữ liệu thị trường. Ngoài ra, nghĩa vụ pháp lý gắn với tài sản và các giả định sử dụng cũng tác động đến con số. Khi dữ liệu thiếu hoặc không phù hợp, mức độ tin cậy của kết quả sẽ giảm.

5. Quy Trình Xác Định Giá Trị Tài Sản Và Lựa Chọn Đơn Vị Thẩm Định

5.1. Quy trình 5 bước xác định giá trị tài sản

Đây là sơ đồ khái quát, phạm vi công việc cụ thể phụ thuộc từng hợp đồng và loại tài sản.

5.2. Khi nào doanh nghiệp nên thuê đơn vị thẩm định giá?

Doanh nghiệp nên cân nhắc thuê đơn vị thẩm định giá trong các trường hợp sau:

• Hồ sơ tài sản phức tạp, gồm nhiều loại tài sản khác nhau.

• Cần căn cứ độc lập cho quyết định vay vốn, góp vốn hoặc mua bán.

• Bên tiếp nhận kết quả yêu cầu chứng thư thẩm định giá.

• Cần xác định giá trị doanh nghiệp hoặc tài sản vô hình.

Trước khi ký hợp đồng, bạn nên kiểm tra điều kiện hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá và làm rõ mục đích sử dụng chứng thư.

6. Vietory Valuation Hỗ Trợ Doanh Nghiệp Xác Định Giá Trị Tài Sản

Theo thông tin do đơn vị công bố, Vietory Valuation hoạt động từ năm 2007 và là thành viên Tập đoàn Sovico. Đơn vị đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc xác định giá trị tài sản trên cơ sở hồ sơ, dữ liệu và chuẩn mực phù hợp, từ khâu trao đổi mục đích thẩm định đến khi lập báo cáo và chứng thư. Nếu bạn cần tư vấn về một tài sản cụ thể, có thể liên hệ để được trao đổi về phạm vi công việc.

Lưu ý: Việc sử dụng và chấp nhận chứng thư thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích, yêu cầu pháp lý và quy định của từng đơn vị tiếp nhận, bao gồm ngân hàng, cơ quan nhà nước hoặc đối tác đầu tư.

7. Câu Hỏi Thường Gặp Về Giá Trị Tài Sản

7.1. Giá trị tài sản có giống giá trị ghi trên sổ sách không?

Không nhất thiết. Giá trị ghi sổ được xác định theo chế độ kế toán, còn giá trị tài sản trong thẩm định giá được ước tính theo cơ sở giá trị, mục đích và điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định. Vì nguyên tắc xác định khác nhau, hai con số có thể chênh lệch đáng kể.

7.2. Phương pháp nào xác định giá trị tài sản chính xác nhất?

Không có phương pháp chính xác nhất cho mọi trường hợp. Thẩm định viên chọn cách tiếp cận và phương pháp dựa trên đặc điểm tài sản, mục đích, dữ liệu sẵn có và chuẩn mực áp dụng, đồng thời có thể kết hợp nhiều cách tiếp cận để đối chiếu kết quả với nhau.

7.3. Có thể tự xác định giá trị tài sản doanh nghiệp không?

Doanh nghiệp có thể tự phân tích để phục vụ quản trị nội bộ. Tuy nhiên, nếu cần kết quả thẩm định giá cho một mục đích cụ thể như vay vốn hay góp vốn, bạn cần xem xét yêu cầu pháp luật, yêu cầu của bên tiếp nhận và phạm vi dịch vụ phù hợp.

8. Kết Luận

Giá trị tài sản chỉ có ý nghĩa khi được xác định dựa trên mục đích, thời điểm, dữ liệu có thể kiểm chứng và phương pháp phù hợp, thay vì chỉ dựa vào giá ghi sổ hay một công thức cố định. Nếu doanh nghiệp cần trao đổi về nhu cầu thẩm định giá một tài sản cụ thể, bạn có thể liên hệ Vietory Valuation để được tư vấn.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Văn phòng làm việc chính: Số 19 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

• Hotline: 0902 464 282

• Email: tdg@vietory.vn

• Website: vietory.vn