Tại sao phương pháp so sánh trực tiếp là "vua" trong thẩm định giá bất động sản?

Trong hoạt động thẩm định giá, việc xác định giá trị tài sản sát với thị trường, khách quan và có cơ sở là yêu cầu bắt buộc. Trong các phương pháp thẩm định giá được sử dụng hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp được xem là phương pháp phản ảnh rõ nét nhất mối quan hệ giữa giá trị tài sản và giao dịch thị trường thực tế. Vậy phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá là gì?

Bài viết dưới đây sẽ đi sâu vào phân tích các bước thực hiện, các yếu tố chính quan trọng và những lưu ý quan trọng khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp một cách chính xác nhất theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. 

Phương pháp so sánh trực tiếp là gì?

Trong lĩnh vực thẩm định giá, phương pháp so sánh trực tiếp được xem là phương pháp phổ biến nhất, trực quan nhất và phản ảnh thực tế thị trường nhất. Dưới đây là nội dung chi tiết về khái niệm và nguyên lý cốt lõi của phương pháp này.

Khái niệm phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là cách thức xác định giá trị của một tài sản thông qua việc phân tích mức giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được chào mua/chào bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định hoặc gần thời điểm thẩm định.

Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Khác với các phương pháp dựa trên giả định thu nhập tương lai hay chi phí tái tạo, phương pháp so sánh trực tiếp tập trung hoàn toàn vào những gì đang thực sự xảy ra trên thị trường.

Dựa trên thông tin thị trường

Đặc điểm quan trọng nhất của phương pháp này là tính khách quan. Giá trị tài sản không được xác định một cách cảm tính mà dựa trên bằng chứng là các giao dịch có thật.

• Dữ liệu thực tế: Thẩm định viên phải thu thập thông tin từ các giao dịch đã thành công hoặc các tin rao bán đủ độ tin cậy trong thời gian gần nhất với thời điểm thẩm định.

• Phản ánh cung - cầu: Con số cuối cùng phản ánh chính xác thị hiếu của người mua và kỳ vọng của người bán tại một khu vực cụ thể, giúp chứng thư thẩm định có sức thuyết phục cao đối với ngân hàng và các cơ quan thuế.

So sánh tài sản tương đồng

Phương pháp này chỉ thực sự hiệu quả khi có sự tồn tại của các tài sản đối chứng. Một tài sản được coi là tương đồng phải đáp ứng các tiêu chuẩn:

• Cùng loại hình: Ví dụ, nhà phố phải so sánh với nhà phố, không thể so sánh nhà phố với căn hộ chung cư.

• Cùng vị trí địa lý: Các tài sản đối chứng nên nằm trong cùng một khu vực, quận/huyện hoặc có đặc điểm hạ tầng tương đương.

• Tương đương về pháp lý: Cùng là đất thổ cư, có sổ hồng hoặc các giấy tờ pháp lý tương đồng về thời hạn sử dụng.

Điều chỉnh để phản ánh khác biệt

Trong thực tế, không bao giờ có hai bất động sản hoàn toàn giống hệt nhau. Đặc điểm cốt lõi của phương pháp này chính là kỹ thuật điều chỉnh.

• Phân tích các yếu tố khác biệt: Thẩm định viên sẽ liệt kê các yếu tố gây chênh lệch giá như diện tích, chiều rộng mặt tiền, hướng, phong thủy, hay tình trạng công trình kiến trúc.

• Phép toán cộng - trừ: Nếu tài sản thẩm định tốt hơn tài sản đối chứng ở một tiêu chí (ví dụ: đường trước nhà rộng hơn), thẩm định viên sẽ điều chỉnh tăng giá trị. Ngược lại, nếu kém hơn, giá trị sẽ bị điều chỉnh giảm.

Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Mặc dù là “thước đo vàng” trong lĩnh vực thẩm định, tuy nhiên không phải lúc nào chúng ta cũng có thể sử dụng phương pháp so sánh. Để kết quả thẩm định có giá trị pháp lý và được các ngân hàng chấp nhận, việc tuân thủ các điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là bắt buộc.

Thị trường có đủ thông tin giao dịch

Đây là điều kiện "cần" quan trọng nhất. Phương pháp này sẽ sử dụng dữ liệu thực tế để thực hiện so sánh, do đó:

• Số lượng mẫu đối chứng: Phải có ít nhất 03 tài sản so sánh đã giao dịch thành công hoặc được chào mua/chào bán trên thị trường mở.

• Tính minh bạch: Các thông tin về giá cả, diện tích, pháp lý của các tài sản đối chứng phải được kiểm chứng, xác thực rõ ràng, không phải là những giao dịch "ảo" hoặc tin rao không có thực.

• Thị trường hoạt động bình thường: Phương pháp này chỉ hiệu quả khi thị trường có tính thanh khoản, nơi người mua và người bán gặp nhau dựa trên các quy luật kinh tế tự nhiên.

Tài sản có tính phổ biến, dễ so sánh

Phương pháp này chỉ áp dụng cho những tài sản "đại chúng", nơi bạn dễ dàng tìm thấy những "người anh em" tương tự của nó.

• Tính phổ biến: Phù hợp nhất với các loại hình như: Căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền dự án, ô tô thông dụng, máy móc thiết bị văn phòng...

• Sự tương đồng: Tài sản cần thẩm định và tài sản đối chứng phải có sự tương đương nhất định về công năng, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật. Ngược lại, đối với các tài sản độc bản (như di tích lịch sử, tác phẩm nghệ thuật quý hiếm) hoặc các dây chuyền sản xuất đặc thù, phương pháp này sẽ không còn phù hợp.

Thời điểm giao dịch phù hợp

Giá trị tài sản luôn biến động theo biểu đồ thời gian, vì vậy tính "thời điểm" là yếu tố then chốt quan trọng:

• Khoảng cách thời gian: Các giao dịch của tài sản đối chứng phải diễn ra tại thời điểm thẩm định hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định (thường không quá 06 tháng - 01 năm tùy loại tài sản).

• Sự ổn định của thị trường: Nếu giữa thời điểm giao dịch của tài sản đối chứng và thời điểm thẩm định có sự biến động lớn về kinh tế (ví dụ: thay đổi quy hoạch, khủng hoảng tài chính, thay đổi lãi suất), thì dữ liệu đó sẽ mất đi giá trị tham chiếu hoặc yêu cầu các phép điều chỉnh cực kỳ phức tạp.

Quy trình áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Để đưa ra một con số chính xác và có tính thuyết phục, các thẩm định viên không chỉ thực hiện một cách cảm tính mà phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình kỹ thuật. Dưới đây là 4 bước trong quy trình thẩm định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp.

Bước 1: Thu thập dữ liệu giao dịch so sánh

Đây là bước “nền móng” cho toàn bộ quá trình thẩm định. Thẩm định viên sẽ tiến hành:

• Tìm kiếm mẫu đối chứng: Thu thập thông tin của ít nhất 3 - 5 tài sản tương đồng đã giao dịch thành công hoặc đang rao bán trên thị trường.

• Nguồn dữ liệu: Khai thác từ các văn phòng đăng ký đất đai, các sàn giao dịch bất động sản uy tín, hoặc trực tiếp phỏng vấn các bên giao dịch tại khu vực lân cận.

• Xác thực thông tin: Kiểm tra tính thực tế của mức giá, tránh các thông tin "giá ảo" hoặc giao dịch giữa những người có quan hệ huyết thống/nội bộ.

Bước 2: Phân tích và lựa chọn tài sản so sánh

Sau khi có danh sách các mẫu, thẩm định viên tiến hành sàng lọc để chọn ra tối thiểu 03 tài sản có độ tương đồng cao nhất với:

• Tiêu chí sàng lọc: Cùng loại hình (ví dụ: đất nền cùng phân khúc), vị trí địa lý gần nhất, và thời điểm giao dịch không quá xa.

• Đặc điểm pháp lý: Ưu tiên các tài sản có cùng tình trạng pháp lý (đã có sổ đỏ/sổ hồng) để hạn chế sai số khi điều chỉnh.

Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt

Đây là bước khó nhất, đòi hỏi kinh nghiệm của thẩm định viên. Vì không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, chúng ta cần thực hiện các phép điều chỉnh:

• Xác định yếu tố so sánh: Vị trí, diện tích, chiều rộng mặt tiền, hướng, tình trạng hạ tầng, pháp lý và các giả thiết hạn chế.

• Phép toán điều chỉnh: 

  • Nếu tài sản so sánh tốt hơn tài sản thẩm định: Điều chỉnh giảm giá tài sản so sánh.

  • Nếu tài sản so sánh kém hơn tài sản thẩm định: Điều chỉnh tăng giá tài sản so sánh.

• Đơn vị điều chỉnh: Có thể điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối hoặc theo tỷ lệ phần trăm (%)

Bước 4: Xác định giá trị tài sản thẩm định

Sau khi đã điều chỉnh các tài sản so sánh về cùng một "mặt bằng" với tài sản thẩm định, thẩm định viên sẽ:

• Phân tích kết quả: Xem xét các mức giá đã điều chỉnh của từng tài sản so sánh.

• Lựa chọn mức giá chỉ dẫn: Thường là giá trị trung bình có trọng số hoặc chọn mức giá của tài sản đối chứng có ít sự điều chỉnh nhất (tương đồng nhất).

• Kết luận: Đưa ra con số giá trị cuối cùng và thuyết minh trong chứng thư/báo cáo thẩm định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường áp dụng cho tài sản nào?

Trong lĩnh vực thẩm định giá, lựa chọn đúng phương pháp cho từng loại tài sản là yếu tố quyết định độ chính xác của chứng thư. Phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên lựa chọn hàng đầu cho các nhóm tài sản có tính thanh khoản cao và dữ liệu thị trường minh bạch. Dưới đây hãy cùng Vietory điểm qua các loại hình tài sản phổ biến thường áp dụng phương thức này:

Bất động sản (nhà ở, đất ở, căn hộ)

Đây là phân khúc "vàng" của phương pháp so sánh trực tiếp. Tại Việt Nam, hơn 90% các chứng thư thẩm định giá đất nền và nhà ở dân dụng đều sử dụng phương pháp này.

• Nhà phố và đất nền: Do có lượng giao dịch hằng ngày cực lớn tại các khu dân cư, thẩm định viên dễ dàng tìm được các tài sản đối chứng ngay trong cùng một con đường hoặc phường/xã.

• Căn hộ chung cư: Đây là loại hình dễ so sánh nhất vì trong cùng một tòa nhà, các căn hộ thường có thiết kế, tiện ích và pháp lý tương đồng, chỉ khác biệt về tầng và hướng.

Tài sản có thị trường giao dịch sôi động

Bất kỳ loại động sản nào có sàn giao dịch hoặc thị trường mua bán công khai, tấp nập đều có thể áp dụng phương pháp này.

• Phương tiện vận tải: Ô tô cũ/mới, xe tải, tàu thuyền phổ thông. Giá xe được cập nhật liên tục trên các sàn thương mại điện tử, giúp thẩm định viên chốt mức giá sát thực tế.

• Máy móc thiết bị thông dụng: Các loại máy xây dựng (máy xúc, máy ủi), thiết bị văn phòng (máy tính, máy in) hoặc dây chuyền sản xuất đại trà.

• Nguyên vật liệu, hàng hóa: Các loại vật tư nông nghiệp, thép, xăng dầu có giá niêm yết rõ ràng.

Tài sản phổ biến, ít tính đặc thù

Những tài sản mang tính "đại chúng" - nghĩa là có nhiều người muốn mua và nhiều người muốn bán - là đối tượng lý tưởng của phương pháp so sánh.

• Tính đồng nhất cao: Tài sản không phải là hàng độc bản, không mang tính nghệ thuật cá nhân hay di tích lịch sử.

• Dễ dàng tìm thấy sự thay thế: Nếu không mua tài sản này, người mua có thể dễ dàng tìm thấy một tài sản khác có công năng và vị trí tương đương trên thị trường.

Ví dụ: Một lô đất trong khu tái định cư hoặc một chiếc xe Toyota Vios đời 2022 là những tài sản ít tính đặc thù, cực kỳ dễ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

Tuy nhiên, đối với các tài sản có tính độc bản (như biệt thự thiết kế riêng biệt, lâu đài) hay tài sản chuyên dụng (như máy móc ngành quân sự, y tế), phương pháp so sánh sẽ gặp khó khăn do thiếu mẫu đối chứng. Khi đó thẩm định viên sẽ kết hợp thêm phương pháp chi phí và phương pháp thu thập.

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

Mặc dù, phương pháp so sánh trực tiếp là thước đo vàng nhưng vẫn sở hữu những mặt mạnh và mặt yếu riêng. Việc hiểu rõ ưu và nhược điểm của phương pháp sẽ giúp thẩm định viên và khách hàng biết khi nào nên tin tưởng hoàn toàn vào con số và khi nào cần kết hợp thêm các phương pháp bổ trợ.

Ưu điểm khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Dễ hiểu, phản ánh sát thị trường

Đây là ưu điểm lớn nhất khiến phương pháp này được các ngân hàng và tòa án ưu tiên hàng đầu.

• Tính thuyết phục cao: Kết quả dựa trên những con số "thật", giao dịch "thật". Khi một căn nhà được định giá 5 tỷ đồng dựa trên việc 3 căn bên cạnh vừa bán giá 4.9 - 5.1 tỷ, người xem sẽ thấy rất dễ hiểu và hợp lý.

• Phản ánh nhịp thở thị trường: Phương pháp này cập nhật nhanh chóng các biến động về cung - cầu, thị hiếu người dùng hay ảnh hưởng từ các chính sách hạ tầng mới nhất tại khu vực.

• Ít mang tính giả định: So với phương pháp thu nhập (phải dự báo tương lai), phương pháp so sánh dựa trên những gì đã xảy ra, nên độ tin cậy về mặt thực tế rất cao.

Nhược điểm của phương pháp

Phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu

• Rủi ro dữ liệu ảo: Tại Việt Nam, nhiều giao dịch bất động sản được ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế, hoặc các tin rao "giá ảo" trên mạng. Nếu thẩm định viên không có kinh nghiệm lọc dữ liệu, kết quả sẽ bị sai lệch.

• Sự khan hiếm thông tin: Ở những khu vực vùng sâu vùng xa hoặc trong thời điểm thị trường đóng băng, việc tìm đủ 03 tài sản đối chứng đã giao dịch thành công là cực kỳ khó khăn.

Khó áp dụng với tài sản đặc thù

• Tài sản đặc thù: Những ngôi biệt thự có thiết kế kiến trúc độc lạ, các di tích lịch sử, hoặc máy móc thiết bị được đặt hàng sản xuất riêng cho một nhà máy sẽ không có tài sản tương đương để so sánh.

• Biến động bất thường: Trong giai đoạn thị trường xảy ra sốt đất ảo hoặc khủng hoảng trầm trọng, các giao dịch quá khứ không còn giá trị tham chiếu cho hiện tại, khiến phương pháp này mất đi độ chính xác vốn có.

Phương pháp so sánh trực tiếp trong thực tiễn thẩm định giá

Sức mạnh của phương pháp so sánh trực tiếp nằm ở khả năng thích ứng cao và tính minh bạch, giúp nó trở thành công cụ không thể thay thế trong các hoạt động kinh tế.

Ứng dụng trong thẩm định giá bất động sản

Trong thực tiễn tại Việt Nam, đây là phương pháp chủ đạo để xác định giá trị đất đai và nhà ở.

• Định giá đất ở và nhà phố: Thẩm định viên sẽ thực hiện "nằm vùng" tại địa phương để thu thập giá giao dịch thực (thay vì giá trên hợp đồng) nhằm đưa ra con số sát nhất. Các yếu tố thực tế như "ngõ cụt", "thắt nút cổ chai" hay "gần đình chùa" sẽ được đưa vào bảng hệ số điều chỉnh để tinh chỉnh giá trị.

• Phân khúc căn hộ: Ứng dụng mạnh mẽ trong việc định giá các dự án chung cư mới. Nhờ tính đồng nhất cao về thiết kế, phương pháp này cho phép thẩm định viên xác định giá trị cực kỳ nhanh chóng và chính xác dựa trên các căn hộ cùng trục hoặc cùng tầng đã bán.

Vai trò trong thẩm định giá phục vụ ngân hàng

Hơn 90% hồ sơ thế chấp bất động sản tại các ngân hàng hiện nay yêu cầu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

• Cơ sở phê duyệt hạn mức tín dụng: Ngân hàng tin tưởng phương pháp này vì nó cung cấp bằng chứng thực tế, giúp họ tránh được rủi ro "thổi giá" tài sản.

• Tính thanh khoản: Con số từ phương pháp so sánh cho ngân hàng biết rằng: Nếu khách hàng nợ xấu, tài sản này có thể bán được ngay với mức giá đó trên thị trường hay không. Đây là yếu tố sống còn trong quản trị rủi ro ngân hàng.

Các loại tài sản cần kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với các phương pháp khác?

Trong thực tế, hiếm khi thẩm định viên chỉ sử dụng duy nhất một phương pháp cho các tài sản phức tạp.

• So sánh kết hợp với Chi phí: Đối với một căn biệt thự sang trọng, phương pháp so sánh được dùng để định giá đất, trong khi phương pháp chi phí được dùng để định giá các chi tiết nội thất và công trình xây dựng độc đáo.

• So sánh kết hợp với Thu nhập: Đối với các tòa nhà văn phòng, phương pháp so sánh giúp xác định giá trị quỹ đất, còn phương pháp thu nhập giúp đánh giá dòng tiền từ việc cho thuê, từ đó đưa ra kết quả cuối cùng có độ chính xác đa chiều.

• Kiểm chứng chéo: Việc sử dụng phương pháp so sánh như một phép thử để kiểm tra tính hợp lý của các phương pháp khác, đảm bảo con số cuối cùng không bị tách rời khỏi thực tế thị trường.

Những lưu ý khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Việc áp dụng phương pháp này đòi hỏi sự tỉ mỉ trong khâu chọn lọc dữ liệu và sự nhạy bén trong việc phân tích tâm lý thị trường.

Lựa chọn tài sản so sánh phù hợp

Đây là bước quyết định 70% độ chính xác của kết quả. Một sai lầm phổ biến là chọn tài sản so sánh không thực sự tương đồng.

• Sát thực tế: Tài sản so sánh phải là những giao dịch thành công (đã chốt giá) hoặc các tin đăng bán có căn cứ thực tế, không phải giá ảo do cò đất thổi phồng.

• Số lượng và chất lượng: Phải có ít nhất 03 tài sản so sánh. Đặc biệt, các tài sản này phải có vị trí, đặc điểm pháp lý và công năng tương đương với tài sản mục tiêu.

• Ưu tiên khoảng cách: Tài sản đối chứng càng gần tài sản thẩm định về mặt địa lý (trong cùng khu phố, cùng phường) thì sai số càng thấp.

Điều chỉnh giá một cách hợp lý

Mọi sự khác biệt giữa tài sản thẩm định và tài sản đối chứng đều phải được "lượng hóa" thành tiền hoặc tỷ lệ phần trăm.

• Tránh định kiến chủ quan: Các hệ số điều chỉnh (như hệ số vị trí, hệ số hình dáng đất, hệ số pháp lý) phải dựa trên bằng chứng thị trường hoặc các hướng dẫn nghiệp vụ chuẩn, không được điều chỉnh theo cảm tính để "ép" giá theo ý muốn của khách hàng.

• Nguyên tắc điều chỉnh: Luôn lấy tài sản thẩm định làm chuẩn để điều chỉnh tài sản so sánh. Nếu tài sản so sánh có ưu điểm hơn (ví dụ: đường rộng hơn), phải trừ bớt giá trị của nó để đưa về mức tương đương với tài sản thẩm định.

• Giới hạn sai lệch: Tổng mức điều chỉnh gộp không nên quá lớn (thường dưới 30%). Nếu phải điều chỉnh quá nhiều, điều đó chứng tỏ tài sản so sánh bạn chọn chưa thực sự phù hợp.

Trách nhiệm chuyên môn của thẩm định viên

Phía sau mỗi con số trong chứng thư là uy tín và trách nhiệm pháp lý của người cầm bút.

• Khảo sát thực địa bắt buộc: Thẩm định viên không được phép "định giá ngồi bàn giấy". Việc trực tiếp đi thực địa giúp nhận diện những yếu tố không có trên giấy tờ như: mùi hôi từ bãi rác gần đó, cột điện chắn trước cửa, hay tình trạng xuống cấp thực tế của công trình.

• Tính độc lập và khách quan: Thẩm định viên phải giữ thái độ trung lập, không bị chi phối bởi áp lực từ bên vay (muốn nâng giá) hay bên cho vay (muốn dìm giá).

• Lưu trữ hồ sơ: Mọi dữ liệu về tài sản so sánh, số điện thoại người bán, hình ảnh thực tế phải được lưu trữ cẩn thận để phục vụ công tác hậu kiểm từ Bộ Tài chính hoặc các cơ quan thanh tra khi cần thiết

Kết luận

Phương pháp so sánh trực tiếp vẫn luôn giữ vững vị thế là "xương sống" của ngành thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam cũng như trên thế giới. Với ưu thế tuyệt đối về tính thực tế, dựa trên những bằng chứng giao dịch có thật từ thị trường, phương pháp này giúp các bên mua và bán xác định được một "mức giá công bằng" (Fair Market Value) mà không phụ thuộc vào các giả định lý thuyết phức tạp.

Tuy nhiên, sức mạnh của phương pháp so sánh trực tiếp nằm ở kỹ năng chọn lọc và điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định. Vì vậy, để có một kết quả thẩm định giá chuẩn xác, đáng tin cậy phục vụ cho việc thế chấp, vay vốn hay đầu tư, việc hợp tác với đơn vị chuyên nghiệp sở hữu kho dữ liệu thị trường dồi dào là bước đi vô cùng quan trọng.

Câu hỏi thường gặp về phương pháp so sánh trực tiếp (FAQ)

1. Phương pháp so sánh trực tiếp có bắt buộc không?

Không bắt buộc, nhưng thường được ưu tiên khi thị trường có đủ dữ liệu.

2. Có thể chỉ dùng duy nhất phương pháp so sánh trực tiếp không?

Tùy trường hợp, nhưng nên kết hợp với phương pháp khác.

3. Ngân hàng có tin cậy phương pháp so sánh trực tiếp không?

Có, đây là phương pháp được ngân hàng sử dụng phổ biến.