Tổng Quan Về Chuẩn Mực Thẩm Định Giá Việt Nam

Chuẩn mực thẩm định giá là hệ thống quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp mà thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ khi thực hiện hoạt động thẩm định giá theo pháp luật về giá. Hệ thống hiện hành được xây dựng theo Luật Giá 2023 và các thông tư của Bộ Tài chính, trong đó Thông tư 30, 31, 32, 36, 37 có hiệu lực từ ngày 01/07/2024. Bài viết giúp bạn tra cứu đúng văn bản, hiểu từng nhóm chuẩn mực và biết cách áp dụng vào hồ sơ cụ thể.

1. Chuẩn Mực Thẩm Định Giá Việt Nam Là Gì?

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là căn cứ chuyên môn để thực hiện một cuộc thẩm định giá, từ khâu xác định phạm vi công việc, thu thập thông tin, chọn phương pháp cho đến lập báo cáo và chứng thư. Luật Giá 2023 giao cho Bộ Tài chính ban hành các chuẩn mực này, và mục đích của chúng là bảo đảm tính độc lập, khách quan, trung thực cùng trách nhiệm nghề nghiệp của người làm thẩm định giá. Chuẩn mực không phải là bảng giá quy định sẵn cho từng loại tài sản.

Nói một cách dễ hiểu, chuẩn mực trả lời câu hỏi "thẩm định giá phải làm như thế nào", còn kết quả là giá trị bao nhiêu vẫn do thẩm định viên xác định trên cơ sở dữ liệu và phân tích cụ thể của từng tài sản.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là gì?

2. Hệ Thống Chuẩn Mực Thẩm Định Giá Hiện Hành Gồm Những Gì?

Theo Bộ Tài chính, hệ thống hiện nay gồm 11 chuẩn mực nằm trong 6 thông tư. Các chuẩn mực mới thay thế những tiêu chuẩn tương ứng của hệ thống trước đây, nên khi tra cứu cần dùng đúng văn bản thay thế thay vì tiếp tục viện dẫn tài liệu cũ. Bảng dưới đây là bảng tra cứu nhanh các văn bản này.

3. Các Nhóm Chuẩn Mực Thẩm Định Giá Và Nội Dung Cần Biết

Có bao nhiêu nhóm chuẩn mực cần nắm?

Thay vì chia theo loại tài sản, cách dễ hiểu hơn là xem mỗi nhóm chuẩn mực giải quyết khâu nào trong quá trình thẩm định. Cách chia này phản ánh đúng cấu trúc của các thông tư hiện hành, vì đạo đức, hồ sơ, thông tin và phương pháp là những nội dung khác nhau chứ không gộp chung thành một quy trình.

3.1. Chuẩn mực về đạo đức, phạm vi công việc và cơ sở giá trị

Ba nội dung này nằm trong Thông tư 30/2024/TT-BTC và được thống nhất từ đầu cuộc thẩm định. Phạm vi công việc cho biết tài sản nào được thẩm định, vì mục đích gì và thẩm định viên phải làm những việc gì, còn cơ sở giá trị xác định loại giá trị cần ước tính, chẳng hạn giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Việc thống nhất sớm giúp tránh hiểu sai kết quả. Về đạo đức, thẩm định viên cần giữ bốn nguyên tắc:

• Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ.

• Khách quan trong đánh giá.

• Trung thực với dữ liệu và kết luận.

• Bảo mật thông tin của khách hàng.

3.2. Chuẩn mực về hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Ba khái niệm này thường bị hiểu là một, trong khi mỗi loại có vai trò riêng. Hồ sơ lưu lại căn cứ và công việc đã thực hiện, báo cáo trình bày quá trình cùng kết quả thẩm định, còn chứng thư là văn bản thông báo kết quả để khách hàng sử dụng.

3.3. Chuẩn mực về thu thập và phân tích thông tin

Thông tư 31/2024/TT-BTC yêu cầu thẩm định viên không chỉ thu thập nhiều thông tin mà phải đánh giá được độ tin cậy và mức độ phù hợp của chúng. Các nhóm thông tin thường cần xem xét gồm:

• Hồ sơ do khách hàng cung cấp về đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

• Kết quả khảo sát thực tế tài sản.

• Dữ liệu thị trường của tài sản tương tự.

• Các nguồn khác phù hợp với mục đích thẩm định.

3.4. Chuẩn mực về các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định ba cách tiếp cận. Việc chọn cách nào phải căn cứ vào đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định, dữ liệu sẵn có và điều kiện áp dụng theo chuẩn mực, đồng thời có thể kết hợp nhiều cách để đối chiếu kết quả.

4. Chuẩn Mực Thẩm Định Giá Áp Dụng Cho Từng Loại Tài Sản Như Thế Nào?

Mỗi loại tài sản khác nhau sẽ áp dụng các chuẩn mực khác nhau

Không phải loại tài sản nào cũng có một thông tư chuyên biệt. Bất động sản, doanh nghiệp và tài sản vô hình có chuẩn mực riêng, còn các tài sản khác được thẩm định trên cơ sở các chuẩn mực chung phù hợp.

4.1. Thẩm định giá bất động sản

Lưu ý: Thông tư 42/2024/TT-BTC áp dụng cho thẩm định giá bất động sản theo pháp luật về giá, không áp dụng cho trường hợp định giá đất theo pháp luật về đất đai. Hai hoạt động này không mặc nhiên đồng nhất, nên cần xác định đúng căn cứ pháp lý trước khi áp dụng.

4.2. Thẩm định giá doanh nghiệp và tài sản vô hình

4.3. Thẩm định giá máy móc, thiết bị và các tài sản khác

Trong danh mục sáu thông tư không có thông tư riêng về máy móc, thiết bị. Loại tài sản này được thẩm định trên cơ sở chuẩn mực về thu thập thông tin và các cách tiếp cận, phương pháp phù hợp, trong đó thẩm định viên thường xem xét dữ liệu kỹ thuật, tình trạng sử dụng và thông tin thị trường của máy tương đương. Nếu bạn cần chi phí thẩm định loại tài sản này, nên tham khảo thêm bài viết riêng về chủ đề đó.

5. Vì Sao Cần Tuân Thủ Chuẩn Mực Thẩm Định Giá?

Tuân thủ chuẩn mực làm cho căn cứ xác định giá trị minh bạch và quá trình thẩm định có thể được kiểm tra lại. Lợi ích cụ thể với từng đối tượng:

• Thẩm định viên: có khuôn khổ nhất quán để thực hiện nghiệp vụ và chịu trách nhiệm về chuyên môn.

• Doanh nghiệp thẩm định giá: bảo đảm báo cáo tuân thủ Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam theo yêu cầu của Luật Giá 2023.

• Khách hàng: biết cần chuẩn bị hồ sơ gì và đánh giá đúng phạm vi công việc được thực hiện.

6. Cách Tra Cứu Và Áp Dụng Chuẩn Mực Thẩm Định Giá

Nên làm theo bốn bước dưới đây để chọn đúng văn bản, nhất là khi hồ sơ liên quan đến nhiều loại tài sản hoặc nhiều mục đích khác nhau.

1. Xác định loại tài sản và mục đích thẩm định giá.

2. Tìm chuẩn mực chuyên biệt nếu có, như bất động sản, doanh nghiệp hoặc tài sản vô hình.

3. Đối chiếu các chuẩn mực nền tảng về đạo đức, phạm vi công việc, cơ sở giá trị, hồ sơ và thu thập thông tin.

4. Kiểm tra hiệu lực văn bản trên nguồn chính thức.

Khuyến nghị: Ưu tiên văn bản của Bộ Tài chính và các văn bản quy phạm pháp luật, không chỉ dựa vào bài viết tóm lược. Với mỗi thông tư, hãy đọc điều khoản thi hành để biết chính xác văn bản nào bị thay thế.

7. Câu Hỏi Thường Gặp Về Chuẩn Mực Thẩm Định Giá

7.1. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam mới áp dụng từ khi nào?

Các Thông tư 30, 31, 32, 36 và 37 năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/07/2024. Riêng Thông tư 42/2024/TT-BTC về thẩm định giá bất động sản có hiệu lực từ ngày 05/08/2024. Vì mỗi văn bản có điều khoản hiệu lực riêng, bạn nên kiểm tra từng thông tư thay vì áp dụng một mốc chung cho toàn bộ hệ thống.

7.2. Chuẩn mực thẩm định giá có thay thế các tiêu chuẩn cũ không?

Có, nhưng việc thay thế diễn ra theo từng văn bản chứ không đồng loạt. Chẳng hạn, Thông tư 30/2024/TT-BTC thay thế Tiêu chuẩn số 01 đến 07, Thông tư 32/2024/TT-BTC thay thế Tiêu chuẩn số 08, 09, 10, còn Thông tư 42/2024/TT-BTC thay thế Tiêu chuẩn số 11. Bạn nên đối chiếu điều khoản thi hành của đúng thông tư liên quan.

7.3. Thẩm định giá bất động sản có giống định giá đất không?

Không mặc nhiên giống nhau. Chuẩn mực tại Thông tư 42/2024/TT-BTC áp dụng cho thẩm định giá bất động sản theo pháp luật về giá, không áp dụng cho việc định giá đất theo pháp luật về đất đai. Bạn cần xác định hoạt động đang thực hiện thuộc pháp luật nào để áp dụng đúng căn cứ pháp lý tương ứng.

8. Kết Luận

Hệ thống chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hiện hành gồm nhiều nhóm văn bản với phạm vi áp dụng khác nhau, nên việc chọn đúng thông tư và đúng phạm vi là điều kiện để thẩm định giá có căn cứ rõ ràng. Nếu bạn cần trao đổi về nhu cầu thẩm định giá một tài sản cụ thể, bạn có thể liên hệ Vietory Valuation để được tư vấn về hồ sơ và phạm vi công việc phù hợp với mục đích sử dụng.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Văn phòng làm việc chính: Số 19 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

• Hotline: 0902 464 282

• Email: tdg@vietory.vn

• Website: vietory.vn